当前房屋买卖毁约现象增多的原因及对策/周洪林

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 05:57:08   浏览:9699   来源:法律资料网
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自去年以来,法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势,该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序,针对这种情况,笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

  一、房屋买卖毁约的特点

  1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价,而在短时间内将房产出售给他人,双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后,出卖方在利益的诱惑下背信毁约,不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续,由此产生纠纷。

  2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后,部分被安置户获得了两套以上的拆迁房,在其将多余的房屋出售的过程中,因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续,在房价上涨后,出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效,产生单方毁约行为,侵害买受人权益。

  3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同,后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续,对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是,出卖人在房屋尚未办理过户手续时,以该房屋向银行进行抵押贷款,造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

  4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由,要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下,卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

  5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖毁约的原因

  1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求,而在实际生活中,人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金,也怠于规范操作,对房源信息既不作核实,也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

  2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切,加之法律知识缺乏,买房人购房前,对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

  3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师,盘算得失,即使只有百分之五十一的可能,也会选择提起诉讼,毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

  三、对策建议

  1、增强法律意识,保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时,要审慎确定双方权利义务,尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋,应注意审查房屋的共有人状况,如有成年共有人,应要求其在房屋买卖合同上签字;对能够及时办理过户手续的房屋,应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续,避免出卖人事后毁约。

  2、加强法制宣传,树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体,加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度,使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则,建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

  3、加大监管力度,严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管,完善房产备案登记制度,增强房产销售市场信息的透明度,对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外,法院应加强与相关部门的沟通,对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映,促使其及时整改。

  4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时,要调查了解房屋的产权状况,如是否存在共有人,是否已经设有抵押或租赁,签订买卖合同时,要对违约责任作出明确约定,规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失,另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位:江苏省丰县人民法院

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工会基本职责浅析

张喜亮

修改后的《中华人民共和国工会法》第六条规定:“维护职工合法权益是工会的基本职责。”这是以法律的形式第一次确立了中国工会的基本职责。随着工会法的实施,对工会这个基本职责的认识也越来越深化了。全面而正确地理解这个基本职责的涵义,对于推进中国工会事业有着重要的意义。

一、维护职工合法权益是职责更是职权

中国工会是职工自愿结合的工人阶级的群众组织,作为社会团体,维护会员的合法权益是其天职。中国工会不仅是会员的工会,也是职工的工会,其维护的不仅是会员的合法权益,也要维护职工的合法权益。职工之所以加入工会,其最原始的动机就在于通过组织的力量来表达其利益要求,使其合法权益得到有效的维护。相对于工会会员或其他职工而言,工会维护其合法权益,便是自己的“职责”。
然而,从法律的角度分析,这个基本职责相对于工会组织以外的非会员或职工的其他组织或个人而言,这个基本职责便应当理解为是“权利”或“职权”。这一点从工会法的立法宗旨的精神中不难得出结论。工会法开宗明义“为保障工会在国家政治、经济和社会生活中的地位,确定工会的权利与义务,发挥工会在社会主义现代化建设事业中的作用,根据宪法,制定本法。”工会法第四条最后一款规定“国家保护工会的合法权益不受侵犯”。由此可见,工会法是保护工会的法,是保障工会权利的法。只有将“维护职工合法权益”这个基本职责理解为是基本“职利”即维权之权,才能实现其“保障工会地位”和“发挥工会作用”的立法宗旨。
如果不是从权利的角度理解工会的基本职责,那么,这个基本职责便只能是“义务”,工会则是“义务”人。从法理言之,“义务”是必须履行的,义务人的相对人则是权利人。工会“维权”的相对人即是侵害职工合法权益的则是工会以外的非职工之“组织或个人”。这些组织不予以协助,工会则无法根本实现“维权”的目的。只有将“维权”的基本职责理解为是工会的“权利”或“职权”,工会行使这个权利的“相对人”即侵害职工权利的或相关的组织或个人是“义务人”,维权才能达到目的。这样理解工会的基本职责,是符合工会法立法宗旨的。

二、全面理解维护职工合法权益的内涵

修改后的工会法公布之初,有人认为工会法所确立的基本职责,廓清了工会的任务,指明了工会工作的方向;也有人不很理解工会之基本职责的涵义,认为它缩小了工会工作的范围;有人认为工会的工作就应当集中在维护职工的劳动权益,其它的事情则不需要管;也有人认为本单位职工的劳动权益得到了比较好的保障,工会则无事可做了。这些观点不能不说是对工会法所确立的基本职责的错误理解。确立“维护职工合法权益”是工会的基本职责,其涵义是极深刻的。
工会法所确立的工会之基本职责是维护职工的“合法”权益。所谓“合法”权益,并非只是合法的“劳动”权益。劳动权益只是职工“合法”权益的内容之一,尽管劳动权益是合法权益的最主要的内容。除合法的劳动权益,职工合法权益还包括很多的内容。概括起来说,无论是哪部法律、行政法规规定的涉及职工“权益”的内容,只要职工有需要,工会都应当予以维护,而不能仅仅理解为只是维护职工合法的“劳动权益”。比如妇女保障法规定了禁止对妇女“性骚扰”条款,女职工受到这方面权益侵害时,需要予以维护的话,工会则亦当行使工会法所确立的“维权”之权利,理直气壮地维护该女工之权益;不能因其不是劳动法的内容就可以置之不理。确立维权基本职责,以往工会的“吹拉弹唱打球照相”等群众娱乐活动是不是可以不搞了呢?其实,“基本职责”并没有否定这些群众性的娱乐活动,这些都属于职工的“文化娱乐”权,工会组织这样的一些活动,只要是职工需要的,也是基本职责所要求的。
从这个意义上说,修改后的工会法所确立的基本职责,较之九二年工会法的“四项职能”的规定,拓宽了工会工作的空间。如果说工会的“四项职能”是“外延例举式”规定了工会之作用,那么,“基本职责”的表述则是“内涵概括式”的规定。基本职责的确立,更清晰地表达了工会在国家、社会、经济及文化事业中的地位和作用,与工会的本质形成了逻辑的统一,凸显了中国工会的形象。

三、维护职工合法权益具有丰富的内容

修改后的工会法所确立的工会维护职工合法权益这样的基本职责,其具体内容是非常丰富的,涉及的领域也相当广泛。
职工合法权益的最主要的内容是劳动权。劳动法第三条规定,劳动者享有平等就业和选择职业的权、取得劳动报酬的权、休息休假的权、获得劳动安全卫生保护的权、接受职业技能培训的权、享受社会保险和福利的权、提请劳动争议处理权等等;除此,还有第七条规定的依法参加和组织工会权,第八条规定的参加民主管理或者就保护合法权益与用人单位进行平等协商权。工会法第二十二条规定:“企业、事业单位违反劳动法律、法规规定的,有下列侵犯职工劳动权益的情形,工会应当代表职工与企业、事业单位交涉,要求企业、事业单位采取措施予以改正;企业、事业单位应当予以研究处理,并向工会作出答复;企业、事业单位拒不改正的,工会可以申请当地人民政府依法作出处理:(一)克扣职工工资的;(二)不提供劳动安全卫生条件的;(三)随意延长劳动时间的;(四)侵犯女职工和未成年工特殊权益的;(五)其他严重侵犯职工劳动权益的。”
但是,维护职工的劳动权益只是“基本职责”的一个部分,职工“合法权益”还包括很多内容,这些也需要工会予以维护。
工会法第五条规定:“工会组织和教育职工依照宪法和法律的规定行使民主权利,发挥国家主人翁的作用,通过各种途径和形式,参与管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务;协助人民政府开展工作,维护工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政的社会主义国家政权。”工会在选举什么样的人做人大代表问题上,表达自己的立场和组织职工作为选民依法怎样行使好其选举权与被选举权,这就是对职工政治权利的维护。在国有企业资产重组过程中,依法表达职工的经济权益和利益诉求,保障职工对企业贡献形成的利益份额以及职工股份收益等等,都是对职工经济权益的维护。工会组织职工通过职工大会、职工代表大会或其他形式参与企业的管理,督促企业建立健全有职工参与的企业管理制度,这都是对职工民主权益的维护。还有职工的精神文化娱乐权也需要工会予以维护。工会法第三十一条规定:工会会同企业、事业单位“组织职工开展群众性的合理化建议、技术革新活动,进行业余文化技术学习和职工培训,组织职工开展文娱、体育活动。”这些活动从某种意义上说也是职工的权益。可见,修改后的工会法所确立的工会之基本职责,并不排除工会组织职工开展“吹拉弹唱打球照相”等文体活动。
工会维权的内容包括职工的政治权益、经济权益、人身权益、民主权益、文化权益乃至于心理健康权益等等。

四、基本职责要求工会须将工作理念与法律相一致

贯彻修改后的工会法,正确而全面理解中国工会的基本职责,需要澄清和改变过去几十年来形成的一些工会工作的理念。应当从具有特色的社会主义市场经济体制的社会现实及其理论基础上,认识中国工会。工会工作的理念应当且必须转移到法律制度上来,其工作的本位应当是职工,切实做到“密切联系职工,听取和反映职工的意见和要求,关心职工的生活,帮助职工解决困难,全心全意为职工服务。”职工利益无小事,基本职责要求工会的各项工作必须把“维权”作为出发点(注:维权不能简单地理解为工会工作的落脚点,为维护而维护不应当是中国工会的理念,维权的目的是更好地调动职工的积极性)。
那么,或许有人困惑“基本职责”和“两个维护”的关系。九二年工会法第六条规定“工会在维护全国人民总体利益的同时,维护职工的合法权益。”修改后的工会法在原第六条“两个维护”前增加了工会“基本职责”的表述。其实,基本职责和“两个维护”并非是矛盾的,但是,修改后的工会法要求我们对“两个维护”必须有全新的理解。关于这个问题,全国工会十三大报告对此有专门的论述。基本职责所概述的“维护职工合法权益”的“合法”之意就是指“维护全国人民总体利益”;法律是全国人民代表大会及其常务委员会制定的,是“全国人民”的意志和意愿,代表了“全国人民”的总体利益。由此可见,我们应当将“两个维护”的理解统一到“一个职责”上来。
另外,以往工会工作中的“八小时内拼命干八小时外作贡献”等教化职工的理念也必须转变。工作是谋生的手段,所以不能“拼命”。工作时间内职工只需要依法履行应尽的劳动义务,延长工时用人单位必须依法支付相应的报酬。如果用人单位克扣职工的劳动报酬或者拒不支付延长工时费用,工会不但不能要求职工“息事宁人”,而且必须祭起法律的武器与用人单位进行交涉,要求其纠正违法之行为,直至为职工提起仲裁或诉讼提供支持和帮助。

(联系方式:wy-rjxz@163.com)


商务部、环保总局关于加强出口企业环境监管的通知

商务部 环保总局


商务部、环保总局关于加强出口企业环境监管的通知

商综发〔2007〕392号


各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团商务主管部门、环保局(厅):

  为贯彻落实国务院关于节能减排工作的要求,发挥各类出口企业在环境保护方面的带动作用,有效控制“两高一资”产品出口,加快转变外贸增长方式,促进贸易平衡,现就推动出口企业率先提高环保水平的有关问题通知如下:

  一、充分认识加强出口企业环境监管的重要意义

  从总体上看,绝大多数出口企业能够执行国家环保法律法规,注重环境保护。但是,也有部分企业为降低出口成本,违法排污,超标、超总量排污,非法侵占环境资源。一方面,加大资源环境压力,产品出口国外而污染留在国内;另一方面,出口产品价格不能真实反映社会成本,加剧贸易摩擦,助长贸易顺差的不合理增长,给中国产品的形象造成损害。加强出口企业环境监管,促使企业严格遵守国家环保法律法规,不但是实现节能减排工作目标,全面建设环境友好型社会的要求,也是保护国家环境利益,促进贸易增长方式转变的需要。各级商务、环保部门要从落实科学发展观,构建和谐社会的高度充分认识加强出口企业环境监管的重要性和迫切性,切实加大工作力度,紧密配合,务求实效。

  二、加大对出口企业环境监管力度

  各级环保部门要切实加大对有出口产品的排污企业,尤其是“两高一资”企业的环境监管力度。一要根据当地实际,集中力量对这类排污企业开展一次专项环境执法检查,对于检查中发现的环境违法行为要按照法律规定给予处罚。二要加强对这类企业的日常环境监管,按照重点污染源的监管要求,加大日常巡查和监督性监测频次,保障其稳定达标排放。三要加强对出口企业环境违法案件的管理,在查清企业的数量、出口产品的品种和数量、产生的主要污染物、排放达标情况及环境违法行为处罚情况的基础上,建立出口企业环境执法档案管理数据库,对其环境违法行为的处罚和整改实施动态管理。

  三、加强出口管理环节企业环保达标审核

  地方环保部门依据环境保护法律、法规和规章的规定,对查处属实的环境违法行为进行行政处罚并公开,同时责令企业改正或限期改正违法行为。地方环保部门定期向地方商务主管部门通报上述违法违规企业的情况,提供相应处罚决定书,并通过省级环保部门上报环保总局,环保总局汇总后通报商务部。

  商务部将环保总局通报的违法违规企业名单及相应的处罚决定书下发地方商务主管部门,并授权地方商务主管部门,依据环保部门提供处罚决定书,暂停受理有关企业出口业务申请,包括:出口配额和许可证申请,加工贸易合同或项目审批及出具加工贸易经营状况及生产能力证明,全国性、区域性出口商品交易会、博览会参展和摊位申请等。地方商务主管部门通过省级商务主管部门将该企业出口业务申请情况上报商务部,商务部根据《外贸法》第三十四条和第六十三条的规定,可中止该企业在一年以上三年以下期限内从事对外贸易经营活动,并将处罚决定下发地方商务主管部门,地方商务主管部门据此在相应期限内中止受理有关企业出口业务申请。被环保部门行政处罚的企业改正违法违规行为并通过环保部门验收后,环保部门及时向商务主管部门通报。商务主管部门收到通报后,恢复受理未被禁止从事对外贸易经营活动企业的出口业务申请。

  申请人以外贸代理方式出口的,地方商务主管部门在受理出口业务申请时应审查出口货物来源证明(生产企业出具的发票),如申请人所代理出口的货物系上述环保违法企业生产的,亦按照上述办法暂停受理相关申请。

  各级出口配额和许可证发证机关发放出口配额和许可证时,如发现申领企业(以外贸代理方式出口的审查货物生产企业出具的发票)为环保违法企业的,不予发证,并将有关情况通报当地商务主管部门。

  四、开展企业环境监督员制度试点

  冶金、化工、水泥、纺织、轻工等行业顺差规模大、增长快,环境问题突出,可率先在这些行业推行企业环境监督员制度。企业要设立环境管理机构、指派专门人员担任环境监督员,检查记录企业环境运行指标,定期向当地商务、环保部门报告并随时准备接受检查和抽查,定期向社会发布企业环境运行情况报告,接受社会舆论监督。

  五、加强对出口企业环境保护法律法规和政策的宣传与培训

  各地商务、环保部门要广泛开展环境保护法律法规的宣传教育,充分调动公众参与环境监管的积极性,发挥行业协会、商会等中介组织在规范企业环境行为方面的重要作用。要组织环保优秀出口企业经验交流,加大舆论宣传力度,适时推出一批在环境保护方面表现优秀的企业,曝光一批违法违规排放、污染严重的企业。要联合制定对出口企业的环境保护培训方案,定期组织对本地区出口企业及其负责人环境守法的专项培训,切实增强出口企业守法意识,不断提高履行环境保护义务的能力。

  六、加强部门协作

  省(市)、地(市)两级商务、环保部门要成立联合工作小组,指定专门机构负责协调解决工作中存在的问题,建立商务和环保部门的信息共享机制。商务部门审核会对环境保护带来重大影响行业的企业出口业务申请时,应主动征询环保部门的意见,环保部门要在两周内予以回复。环保部门要定期将查处违法违规的情况通报商务部门,作为商务部门受理企业业务申请时的审核依据(企业无需向商务部门提供环保达标证明)。环保部门认为应当依法采取综合手段予以处罚的,应将有关案件材料通报商务部门,商务部门根据有关规定及时予以处理,并在两周内将有关处理结果反馈环保部门。

  各地商务、环保部门要根据本地区实际情况,密切配合,抓紧制定联合工作小组工作规划和落实方案,并于2007年10月底前上报商务部和环保总局。

  联系人:

  商务部 综合司 陈广龙

  联系电话:65197260

  环保总局 环境监察局 阎景军

  联系电话:66556449



商务部 环保总局



二○○七年十月八日