浙江省绍兴市人民政府


绍兴市人民政府办公室关于印发绍兴市商品住宅价格管理暂行办法的通知

绍政办发〔２００３〕５５号


各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
市计委提出的《绍兴市商品住宅价格管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
绍兴市人民政府办公室
二○○三年六月十九日


第一条 为规范房地产市场价格行为，保护商品住宅经营者、消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理》、省物价局《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》等有关规定，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 凡市区范围内具有合法经营资格的房地产开发企业为销售而建造的商品住宅的价格制定，应当遵守本办法。
本办法所称的商品住宅，是指普通住宅、高层住宅、别墅等住宅。享受国家优惠政策的居民住宅（包括政府拍卖土地上的回购房）价格，按国家有关规定执行。
第三条 市人民政府价格主管部门是商品住宅价格的主管部门，负责对商品住宅价格的管理、监督、指导。
第四条 房地产开发企业制定的商品住宅的价格，由下列项目构成：
（一）土地使用权取得费
依法通过国有土地招标、拍卖、挂牌获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为出让合同规定所支付的土地出让金及相关税费等。
依法通过行政划拨方式取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的各项成本费用之和。
（二）商品住宅开发成本
１、前期工程费。依据权限部门批准的收费标准和前期工程预（决）算确定。
２、建筑安装工程费。依据施工图预（决）算规定的施工定额和权限部门规定的各项费用标准加上常用的主要建筑材料差价确定。
３、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和公共配套设施建设费。按照城市规划主管部门批准的详细规划和工程预（决）算造价确定。
（三）商品住宅开发期间费用。指与开发项目有关的管理费用、财务费用、销售费用等支出。
１、管理费用。指房地产开发企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
２、财务费用。指房地产开发企业在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
３、销售费用。指房地产开发企业为销售而发生的各项费用。
（四）利润。以土地使用权取得费和商品住宅开发成本之和为基数，由房地产开发企业自行确定。
（五）税金。指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。税金按国家规定的税目和税率执行。
第五条 商品住宅的开发成本、开发期间费用一般应以当地社会平均成本为定价基础，逐步推行分项定额包干办法。当地社会平均成本由市价格主管部门定期测定公布。
第六条 商品住宅建设中各种项目收费，应计入商品住宅成本，不得在商品住宅销售价格以外再向购房者收取。任何房地产开发企业和部门都不得在商品住宅销售或交付使用时在价外收取各种名目的费用。属个别购房者自愿委托房地产开发企业代办特殊事项的有关费用，由买卖双方协商确定后可在价外另行收取，但必须另行签订合同。
第七条 房地产开发企业在预（销）售商品住宅前应将销售价格及组价内容向价格主管部门备案，并依法向房地产管理部门办理相关手续。
第八条 商品房销售价由买卖双方当事人协商议定。房地产开发企业不得以虚假的平价房、成本房、微利房等名称，误导欺骗购房者。房地产开发企业或代理商在购销合同中或进行广告宣传时，应明确定价形式，不得使用不合理的广告用语，不得进行价格欺诈。
第九条 价格主管部门要积极指导、帮助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制。房地产开发企业销售商品住宅应实行明码标价制度，统一使用价格主管部门监制的《商品住宅销售价格表》，并张贴在售房处的醒目位置；应自觉接受和服从价格主管部门的价格管理和监督检查，如实提供有关资料。
第十条 购房者与房地产开发企业发生的价格纠纷，由价格主管部门调处，也可依法通过仲裁或诉讼程序解决。
第十一条 房地产开发企业违反商品住宅价格管理规定的，由价格主管部门依法予以处罚。
第十二条 集资、代建商品住宅和经营用房、生产用房、仓储用房、办公用房等非住宅用房价格管理可参照本办法执行。
第十三条 本办法由绍兴市发展计划委员会负责解释。
第十四条 本办法自２００３年７月１日起施行。各县（市）可参照本办法执行。以前有关商品住宅价格管理规定与本办法相抵触的，以本办法为准。


【案情简介】

林某2008年4月设立了一个一人有限责任公司。在此公司成立之后，又与朋友王某、李某于2009年10月共同出资设立乙公司，注册资本300万元，林某出资153万元，占51%。因林某与李某在经营中产生分歧，恰逢王某因交通事故死亡，其子王某某为唯一法定继承人，不愿意继承股东资格，李某与王某某均欲出让股权，2011年10月，公司召开股东会议并形成决议，主要内容是：林某同意受让李某、王某在乙公司的全部股权。会后三方签订了股权转让协议。嗣后，因公司管理不善，林某反悔，以王某某无权处分王某股权和该股东决议违反《公司法》第59条规定为由诉至法院，要求判令该股东决议以及股东转让协议无效，并由李某、王某某返回其股权转让金。

【争议焦点】

本案争议焦点主要有二：1、王某某是否有权处分王某股权，其作为继承人与林某签订股权转让协议是否主体适格？2、在林某已经拥有一个一人有限责任公司后，林某与李某、王某某签订股权转让协议导致乙公司股权全部归属于林某，林某事实于拥有两个一人有限责任公司，是否违反《公司法》第59条规定？

【王律师分析】

首先，王某某是否有权处分王某股权，其作为继承人与林某签订股权转让协议是否主体适格。

根据《公司法》第76条规定，“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是，公司章程另有规定的除外”，也就是说，在乙公司章程未作出另有规定的情况下，王某某作为王某唯一法定继承人，可以继承股东资格，即法律不仅允许王某某继承王某在乙公司的财产权利，而且允许其继承王某在乙公司的股东身份。根据《公司法》立法目的，笔者认为，股权继承作为股权转移的一种形式，属于被继承人死亡这一不以人的主观意志为转移的法律事件引起的股份变动，除非公司章程另有明确规定，无须其他股东同意；继承人如果没有对股东资格拒绝继承的意思表示，也不会发生其他股东的优先购买权。
本案中，王某某明示不愿意继承股东资格，即主动放弃其可以继承的身份权，而仅就其继承的财产权提出主张，是其真实的意思表示，不为法律、行政法规所禁止。根据《物权法》第29条规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，由于王某在乙公司拥有的股权相对应的财产权益是王某某合法继承的遗产范围，其与林某签订股权转让协议主体是适格的。

其次，在林某已经拥有一个一人有限责任公司后，林某与李某、王某某签订股权转让协议导致乙公司股权全部归属于林某，林某事实于拥有两个一人有限责任公司，是否违反《公司法》第59条规定。

《公司法》第59条第2款规定，“一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司”。但该条只是针对一人有限公司“设立”而言，在公司成立之后，由于转让股权原因，导致一个自然人拥有两个或两个以上的一人有限公司的情况时，超出的有限公司是否必须解散，《公司法》未作出强制性规定。本案即是因归一性股权转让的发生而突破上述法律规定使得林某拥有两个一人有限责任公司，这也是林某抗辩股东会决议和股权转让协议无效的主要理由。
笔者认为，股权转让是协议三方当事人的真实意思表示，不违反公司章程和法律强制性规定；对于非因设立原因导致一个自然人拥有两个及以上的一人有限公司的情况，超出的有限公司是否予以解散，《公司法》未作出强制性规定，同时，否定归一性股权转让协议效力乙公司章程也未作出相关规定，且乙公司股东会决议及三方股东转让协议既未损害公司股东和债权人的利益，也未损害社会公众利益，应认定有效。本案应驳回林某的诉讼请求。

王冠华，北京市博金律师事务所专职律师、博士
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