福建省厦门市人民政府


厦门市加快个体私营经济发展的暂行规定
厦门市人民政府



第一条 为加快我市个体、私营经济的发展，促进社会主义市场经济体制的建立和外向型经济的发展，根据国家有关法规、政策及《福建省加快个体私营经济发展的暂行规定》，结合我市的实际情况，制定本规定。
第二条 中华人民共和国公民在本市行政区域内依法设立的个体工商户、个人合伙和私营企业（以下称个体、私营企业）适用本规定。外国人、华侨、台湾和港澳同胞申办的企业不适用本规定。
第三条 个体、私营企业与其他经济性质的企业同样具有市场主体资格，必须依法经营、照章纳税、遵守社会公德和职业道德。其合法经营活动及合法收入，受国家法律保护。
第四条 凡属城镇待业无业人员、农村村民，党政机关、企事业单位精简或优化组合后的离职人员、离退休、退职、辞职、停薪留职人员，以及国家政策允许的其他人员，都可直接向工商行政管理部门申办个体工商户或私营企业。
允许省内外的城乡居民来厦申办私营企业，在申办户口、子女入学、入托等方面享受内联企业的优惠政策。鼓励城镇人员到农村兴办个体、私营企业，允许农民在城镇中办个体、私营企业。
第五条 个体、私营企业可以从事符合国家产业政策规定的各项生产和经营活动。鼓励发展高新技术、出口创汇、两头在外、进口替代型的企业；以及发展商贸、信息、咨询、旅游、房地产、技术服务、修理、饮食、交通运输、学校、医院、广告业、文化娱乐等第三产业和福利事业。


对未开放经营的专营、专卖和专管的商品，经批准允许个体、私营企业开展零售业务。
在经营方式上，允许个体、私营企业从事商品批发、代购、代销、代储和长途贩运；可以进行跨地区、跨行业经营，一业为主，兼营他业。对具备经纪人条件的可允许从事经纪活动。
第六条 鼓励和支持私营企业发展外向型经济和横向联合。允许有条件的私营企业承接“三来一补”业务；鼓励与台、港、侨、外商兴办合资、合作企业，可以享受“三资”企业各种优惠政策。允许私营企业通过与外贸进出口公司联营，委托代理开展外贸经营业务；自产产品大部分出
口，而且数额较大的，可与国有、集体企业一样向政府有关部门申请直接进出口经营权，并可向海关申请设立保税工厂。
允许个体、私营企业与国有、集体、乡镇企业合资、合作兴办企业，或者承包、租赁、收购国有、集体和乡镇企业；有条件的可创办股份制企业或组建企业集团。
第七条 鼓励有条件的私营企业到境外经商办企业。个体、私营企业人员因商务需要出境、出国者，或需邀请境外、国外客商来厦洽谈业务的，由工商行政管理部门归口管理，按有关规定办理。
第八条 私营企业与外商合资、合作兴办“三资”企业或承接“三来一补”业务的，可参照国有、集体企业的规定，分别直接报有关部门审批。
第九条 私营企业出口创汇额度的分成比例，按特区现行规定办理。有进出口经营业务（含委托出口）及有非贸易外汇收入的企业，经国家外汇管理机关批准，可在银行开设外汇帐户。
个体、私营企业从事旅游商品经营或提供旅游服务、有零星外汇收入的，由外汇管理部门会同工商管理部门给其核定外汇券回笼指标，由工商行政管理部门监督其定期送缴银行办理结汇，凭结汇水单按结汇数的30％给工商行政管理部门计算外汇留成。
第十条 享有进出口权的私营企业出口产品退税，参照国有、集体企业由市有关部门统筹解决。
第十一条 简化个体、私营企业办证办照手续。除申请从事资源开采、工程设计、房地产开发、金融、外贸、易燃易爆危险品、旅店、医药、刻字、计量器具生产及维修、印刷、机动车辆维修等特种行业和对环境有影响的建设项目须提交有关部门的许可证或专项批文外，其它部门的许
可证或专项审批，一律不作为登记发照的前置条件。凭身份证、就业状况、有效经营场地证明（有限责任公司须提交验资证明）及经审批的《环境影响报告书（表）》，直接向经营场地所在的工商行政管理部门申办注册登记手续。私营有限责任公司的注册资金不得少于十万元人民币。
第十二条 个体、私营企业可享受以下税收优惠：
（一）新办的个体、私营企业，除房地产业外，聘用党政机关离职人员和事业单位、国有、集体企业的富余人员占企业职工总数50％以上的；归侨、侨眷利用侨资新办生产性企业，侨资投资总额25％以上，经营期在十年以上的，经市税务局认可，从获利年度起，可享受所得税二年
免征、三年减半征收的优惠。
由残疾人员兴办的个体、私营企业，纳税确有困难的，可向市税务机关申请一定时期内减免税。
（二）利用废水、废气、废渣等废弃物品为主要生产原材料的个体、私营企业，五年内免征企业所得税。为支持鼓励从事荒山、荒地、滩涂开发以及种植业、养殖业、饲养业的私营企业或专业户发展生产，从事上述经营活动的私营企业或专业户，可向市、县、区财税部门申请减免所得
税、特产税。
（三）民办科研机构从事技术转让、技术咨询、技术服务、技术开发，年收入二十万元以下的，免征所得税。个体、私营企业研制开发的新产品，凡列入省、市级年度新产品开发计划的，从鉴定之日起免征增值税一至二年。
对从出口创汇中获得的外汇额度和留成现汇，按现行规定可通过国家外汇调剂中心办理调剂，所获得的价差收入，不计征企业所得税。
（四）个体、私营企业凡兴办学校、幼托、医院等社会福利事业的，允许自定收费标准，免征各项税收（个人所得税除外）。
第十三条 个体、私营企业生产经营所需用地，应根据城市总体规划和乡镇规划的要求，按城镇国有土地出让转让的有关规定，实行有偿、有期限的使用，由规划土地管理部门负责统一安排。私营企业及其内联外引兴办企业，可参照国有、集体企业申请用地的规定和办法，持市、县、
区工商行政管理局的项目批文，向有关部门申办手续。规划土地管理部门应一视同仁，予以解决。
第十四条 有关部门对个体、私营企业生产经营所需的水、电、通讯及运输，应与集体、乡镇企业一视同仁。对技术先进、产品出口的企业，要按重点扶植企业政策，予以优先安排。
第十五条 允许个体、私营企业在有关金融机构开设帐户，并可直接向开户银行申请贷款。各开户银行可比照集体、乡镇企业的规定予以扶持。
第十六条 个体、私营企业可根据生产经营的需要，自主招聘科技人员，雇用工人，数量不受限制。所聘、招用人员均应依法签订劳动合同。允许企业自行确定工资制度，自定工资标准，依法解聘或辞退员工。人事、劳动部门对私营企业所需引进的科技人员和接受大、中专毕业生，应
与其它企业一视同仁予以办理。
第十七条 个体、私营企业应按规定建立健全财务会计制度。按时编报财务报表、依法履行纳税义务，接受财政、税务、工商部门的检查。对无法建立帐簿的经营单位，允许按照生产经营情况，由税务部门按“定额、定期、定率”的方式征税。凡建立帐证，实行查帐征收所得税的个体
、私营企业，其员工的工资福利，国家规定应交的费用及正常业务旅差费、招待费，可比照集体企业的规定予以税前列支。
第十八条 个体、私营企业应按国家及我市的有关规定，实行待业、养老、工伤、医疗等各项社会保险制度。
第十九条 各级政府应把发展个体私营经济纳入政府工作，逐步朝行业管理方向发展。各有关部门必须本着“一要放宽，二要管理”的原则，加强对个体、私营企业的引导、管理、协调、监督和服务；加强法纪教育和职业道德教育，帮其树立正确的经营思想和经营作风，做好个体、私
营企业经营者及从业人员的专业技术培训和经营管理知识培训，专业职称评定和技术等级的考评，不断提高个体、私营企业的经营管理水平和服务水平，教育其自觉维护消费者利益。
第二十条 除国家和市政府明文规定以外，任何单位和部门不得擅自开设对个体、私营企业的收费项目或提高收费标准。对个体、私营企业的收费，应统一使用财政部门印制的收款收据。确需新增的收费项目或提高收费标准，需经市物价局审核并报市政府批准公布实行。对乱收费、乱
罚款、乱摊派，个体、私营企业有权拒付和申诉，直到诉诸于法律。
第二十一条 本规定由市工商行政管理局负责解释。
第二十二条 本规定自颁布之日起实行。



1993年11月11日
对我国地方物业管理立法的反思

浙江民禾律师事务所 胡杰丰


自从1994年深圳颁布我国第一部物业管理地方法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》以来，到目前我国绝大多数省、自治区、直辖市和较大城市（包括省会城市和计划单列市）已制定了自己的物业管理条例，各地还在此基础上制定了很多的规章和行业管理规范，基本建立了比较完善的物业管理法规体系，对促进各地的物业管理的快速发展提供了有力保障。但是我们也看到，各地进行地方性立法的过程中，主要依靠借鉴发达国家与地区特别是我国港台地区物业管理立法，很多法律制度不符合当地物业管理发展的实际，操作性不强，有些条款还与国家的有关法律法规不相一致，并且过多强调了政府的行政主导地位，而对本应重点保护的业主权利却不够突出，本文主要对这种现象进行反思并提出完善地方物业管理立法的对策。
一、各地立法口径不一，规范相互冲突
各地的物业管理条例大多出台在全国《物业管理条例》（以下简称条例）之前，由于各地物业管理发展的水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，各地制定出来的物业管理条例五花八门，在名称上有的称为“物业管理条例”（如杭州），有的称为“住宅区物业管理条例”（如深圳），有的称为“居住物业管理条例”（如上海），有的称为“城市住宅区物业管理条例”（如湖南）等。在内容上也是大相径庭，对很多事项甚至做出了相反的规定，如杭州规定“决定聘用或解聘物业管理企业”的职权属于业主大会，而深圳则规定聘请物业管理公司的职权属于业主委员会，两市对业主委员会职权的规定明显冲突；在业主投票权的计算方面，广东规定住宅按每户计算投票权，而深圳则规定各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票，省与市的规定相互冲突。就是地方条例内部也有诸多矛盾之处，如深圳物业条例第十四条规定“业主委员会委员由业主大会在业主中选举中产生”，同条中却又规定“业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员”。那么聘请的委员以什么身份担任委员？其在业主委员会中所占的比例是多少？这类委员行使什么职权？多种问题随之产生。同样，深圳条例在第十九条规定业主委员会有权采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，但在第二十六条又规定“住宅区开始入住后两年内……业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托合同；开始入住两年后……原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理”，后者是对前者的明确否定。类似的矛盾几乎每一部地方物业管理条例中都或多或少存在，这不仅造成各地的物业管理条例相互冲突，就是同一部条例内部也难以协调，并与《条例》的规定明显不一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。
二、强制性规范过多，业主自治原则体现不够
与《条例》相比，各地的物业管理条例一般都明确规定“业主对物业实施自治管理”或“实行业主自治与专业服务相结合”，但是在具体的法律制度中，保障业主的自治管理权利方面的规定并不完善，往往用强制性条款限制业主的权利。如上海规定“业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业”，湖南规定首次业主会应当讨论“确定物业管理服务企业”，其他省市的条例虽然没有明确规定业主聘请物业管理企业管理物业，但很多条款都体现了这种精神。在首次业主大会的召开方面，很多省市的条例规定由政府主管部门负责召集首次业主大会或者负责成立业主大会筹备组，而业主自己却没有权利组织成立自治组织。在监督业主大会、业主委员会履行职责方面，政府也可以直接进行干预和管理，如深圳在业主管理委员会规则中就规定：“各区主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或管委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主持改组或重新组织选举。”此外，深圳市、区主管部门还有权决定管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减（深圳已经几次发生行政主管部门直接发文免除业主委员会主任职务的案例），并且业主委员会的重要会议应当“应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作”。从这些规定可以看出，本来属于业主自治范围内的事务，却都要通过行政权力进行主导，这能说不是对业主自治权利的干涉吗？在其他省市物业管理立法中也同样存在相似的问题，强行性规范过多，如各地普遍规定物业管理区域必须聘请物业管理公司进行管理，业主委员会必须与物业管理公司签订根据“示范文本”制定的格式、内容缺乏灵活性的物业管理委托合同等。
三、对业主委员会的定位不规范
在业主委员会的定位方面，各地也有很大区别，没有理顺业主委员会于业主大会的关系。如上海、杭州规定“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织”，湖南、天津规定“业主委员会是业主会的办事机构”，江苏在国家《物业管理条例》颁布后进行了修改，因此对业主委员会的定位与《条例》一致，规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，另外还有不少省市对业主委员会的性质没有明确“说法”，但是从业主委员会的职权来看也明显与《条例》不一致。
各地物业管理立法的另外一大特点就是对业主委员会的权力非常集中，而忽视了业主大会的作用。如上海、深圳、杭州等地规定业主委员会有权“选聘或解聘物业管理企业”、“负责物业维修基金的筹集、使用和管理”、“审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算”等。这些事项属于涉及全体业主利益的重大事项，理应由业主自治的最高机构——业主大会来做出决定，并且《条例》也明确规定这些事项属于业主大会的职权范围，而不属于业主委员会。业主委员会权力过大，并没有相应的监督措施，以致业主委员会滥用权力案件时有发生，损害了其他业主的利益。
我国各省、自治区、直辖市和较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规以及人民政府制定的规章都是国务院制定的行政法规的下位法，根据下位法不得与上位法相抵触的原则，各地的物业管理立法不得与《条例》相抵触，否则无效，制定机关应当及时修改或者废止。所以，对各地的物业管理法规进行修改已是当务之急，笔者认为修改时应当注意以下方面：
一、统一条例的标题和基本法律概念。从维护法制统一的角度出发，各地的条例统一称为《ｘｘ省（市）物业管理条例》为宜，这样有利于地方立法与国家立法保持一致性，也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍的的效力，还有利于法规的名称与内容相一致（各命名为《住宅区物业管理条例》的地方都规定其他物业形态的管理参照条例执行）。物业管理法规中的一些基本概念的涵义如业主、使用人、物业管理、业主大会、业主委员会、共用部位、共同设施设备等也要进行统一，并与《条例》的相关规定保持一致，避免出现人们无所适从的局面。
二、科学设置政府权力与业主权利的边界。我国政府机关目前正在进行“精简放权”，其目标就是要科学设置公权力与私权利的边界，从“全能政府”转向“有限政府”，在物业管理立法中也应体现这一趋势，裁减强制性条款，而增加对业主自治的授权性条款，科学设置政府权力与业主权利的边界，行政主管部门不直接干预业主自治范围内的事务，主要负责对物业管理活动进行监督。
三、突出业主在物业管理中的主体地位。业主对物业的管理权利直接来源于宪法、民法对财产所有权的规定，因此各地的立法应当突出业主在物业管理中的主体地位，保障业主对物业管理方式的选择权，为实现业主自治创造条件。另外，在业主大会和业主委员会的成立、召集的程序方面也应突出业主的主体地位，规定业主有权自主成立业主大会和业主委员会。
四、理顺业主委员会与业主委员会的关系，确立业主大会法律主体地位。鉴于各地对业主大会和业主委员会的定位相互矛盾，要与《条例》相一致，就应当规范业主大会与业主委员会的关系，对业主大会和业主委员会的职权进行调整，增加业主大会的职权，业主委员会作为执行机构负责业主大会日常工作。因为《条例》没有对业主大会的法律地位作出明确规定，地方立法可以根据本地实际作出适当规定，笔者认为应当确认业主大会的业主自治组织地位，并赋予其独立的法律主体资格，以便于其行使自治权利，