二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大，买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

　　购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

　　签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查：

（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
（3）二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

　　确定房产证和土地证属实后，购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
　　对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
　　待售房屋存在抵押等他项权记载的，购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

　　有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年，其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金，因而对于土地使用权使用年限只有五十年的，会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话：13791987812

劳动部


劳动部关于加强企业职工劳动条件分级工作的通知
劳动部


各省、自治区、直辖市劳动（劳动人事）厅（局）各有关部直属机构劳动（安全）部门：
为了加强企业职工劳动条件的评定分级工作，我部曾先后组织制定了《生产性粉尘作业危害程度分级》、《有毒作业分级》、《高温作业分级》、《体力劳动强度分级》等项国家标准。贯彻上述国家标准开展分级工作，不仅可为劳动保护工作、工资改革、养老退休制度和工伤（含职业
病）保险制度的改革提供技术依据，而且也是管理部门和企业加强科学化管理的一项重要措施。近年来，辽宁、甘肃、湖北、安徽、湖南等省和冶金、建筑材料、机械电子、有色金属等部门有步骤地组织和安排了企业职工劳动条件的分级试点工作，取得了一定的成绩和经验，这为在全国范
围内全面开展分级工作奠定了基础。为了全面开展并深化企业职工劳动条件的分级工作，保证工作质量，现就有关问题通知如下：
一、企业职工劳动条件分级工作是一项涉及面广，科学性和技术性很强的工作，要充分认识这项工作的重要意义，加强领导和管理。要使职业安全卫生工作与劳动工资管理、保险福利工作相互配合；要把企业职工劳动条件分级工作与岗位劳动测评工作结合起来；并要注意制定切实可行
的计划，不断总结经验，保证工作顺利进行。
二、在进行企业职工劳动条件分级时，要严格执行国家标准。要按照标准所确定的劳动条件等级进行评定，并选用国家标准所要求的仪器设备，以保证分级的科学性和各地区、各行业之间相同工种（岗位）的可比性。
三、企业职工劳动条件分级工作实行“企业自检为主，企业自检和专业检测机构检测相结合”的原则，要充分发挥企业和专业检测机构技术人员的积极性。
在企业自测自检的基础上，劳动部门抽查抽测，并进行确认。经劳动部门认可的分级数据，才能作为有关劳动业务改革的依据。
无分级自检能力的企业，应请劳动部门检测机构或劳动部门认可的检测机构代为检测。企业要将劳动条件分级结果建档造册，并报当地劳动部门备案；各地劳动部门要将企业分级的数据归纳整理并逐级上报；各省、自治区、直辖市劳动部门和国务院有关部、直属机构劳动（安全）部门
要将企业分级结果汇总，并报劳动部备案。
四、企业职工劳动条件分级工作要与贯彻、执行国家有关职业安全卫生法规、规章结合起来。通过分级工作的开展，促进企业劳动条件的改善和劳动保护管理工作水平的提高。
五、各级劳动行政部门及职业安全卫生检测检验站，要积极协助、指导企业做好分级工作，坚持为基层服务的原则，为企业排忧解难。
六、各地劳动部门要积极开展企业职工劳动条件分级工作重要意义和分级标准的宣传，要加强对分级人员的培训工作。
为保证分级工作顺利开展，请将企业职工劳动条件分级工作的情况及遇到的问题，及时向我部反映。



1991年8月5日