食品标识管理规定

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食品标识管理规定

国家质量监督检验检疫总局


国家质量监督检验检疫总局令

第 123 号

  《国家质量监督检验检疫总局关于修改〈食品标识管理规定〉的决定》已经2009年8月28日国家质量监督检验检疫总局局务会议审议通过,现予公布,自公布之日起施行。
                       局 长  王 勇
                         二〇〇九年十月二十二日



国家质量监督检验检疫总局关于修改《食品标识管理规定》的决定


  根据《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例等有关规定,国家质量监督检验检疫总局决定对《食品标识管理规定》作如下修改:
  一、第一条修改为:“为了加强对食品标识的监督管理,规范食品标识的标注,防止质量欺诈,保护企业和消费者合法权益,根据《中华人民共和国食品安全法》、《中华人民共和国产品质量法》、《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》等法律法规,制定本规定。”
  二、第八条第一款修改为:“食品标识应当标注生产者的名称、地址和联系方式。生产者名称和地址应当是依法登记注册、能够承担产品质量责任的生产者的名称、地址。”
  三、第九条第一款修改为:“食品标识应当清晰地标注食品的生产日期、保质期,并按照有关规定要求标注贮存条件。”
  第九条第二款修改为:“乙醇含量10%以上(含10%)的饮料酒、食醋、食用盐、固态食糖类,可以免除标注保质期。”
  四、第十条第一款修改为:“定量包装食品标识应当标注净含量,并按照有关规定要求标注规格。对含有固、液两相物质的食品,除标示净含量外,还应当标示沥干物(固形物)的含量。”
   五、第十一条第一款修改为:“食品标识应当标注食品的成分或者配料清单。”
  增加一款,作为第十一条第四款:“专供婴幼儿和其他特定人群的主辅食品,其标识还应当标注主要营养成分及含量。”
  六、第十二条修改为:“食品标识应当标注企业所执行的产品标准代号。”
  七、第二十六条修改为:“违反本规定构成《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例等法律法规规定的违法行为的,依照有关法律法规的规定予以处罚。”
  八、第二十八条修改为:“违反本规定第十五条,未按规定标注警示标志或中文警示说明的,依照《中华人民共和国产品质量法》第五十四条规定进行处罚。”
  九、删除第三十条。
  本决定自公布之日起施行。
  《食品标识管理规定》根据本决定作相应的修订,重新公布。



食 品 标 识 管 理 规 定

  (2007年8月27日国家质量监督检验检疫总局令第102号公布 根据2009年10月22日《国家质量监督检验检疫总局关于修改〈食品标识管理规定〉的决定》修订)

第一章 总  则

  第一条 为了加强对食品标识的监督管理,规范食品标识的标注,防止质量欺诈,保护企业和消费者合法权益,根据《中华人民共和国食品安全法》、《中华人民共和国产品质量法》、《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》等法律法规,制定本规定。
  第二条 在中华人民共和国境内生产(含分装)、销售的食品的标识标注和管理,适用本规定。
  第三条 本规定所称食品标识是指粘贴、印刷、标记在食品或者其包装上,用以表示食品名称、质量等级、商品量、食用或者使用方法、生产者或者销售者等相关信息的文字、符号、数字、图案以及其他说明的总称。
  第四条 国家质量监督检验检疫总局(以下简称国家质检总局)在其职权范围内负责组织全国食品标识的监督管理工作。
  县级以上地方质量技术监督部门在其职权范围内负责本行政区域内食品标识的监督管理工作。

第二章 食品标识的标注内容

  第五条 食品或者其包装上应当附加标识,但是按法律、行政法规规定可以不附加标识的食品除外。
  食品标识的内容应当真实准确、通俗易懂、科学合法。
  第六条 食品标识应当标注食品名称。
  食品名称应当表明食品的真实属性,并符合下列要求:
  (一)国家标准、行业标准对食品名称有规定的,应当采用国家标准、行业标准规定的名称;
  (二)国家标准、行业标准对食品名称没有规定的,应当使用不会引起消费者误解和混淆的常用名称或者俗名;
  (三)标注“新创名称”、“奇特名称”、“音译名称”、“牌号名称”、“地区俚语名称”或者“商标名称”等易使人误解食品属性的名称时,应当在所示名称的邻近部位使用同一字号标注本条(一)、(二)项规定的一个名称或者分类(类属)名称;
  (四)由两种或者两种以上食品通过物理混合而成且外观均匀一致难以相互分离的食品,其名称应当反映该食品的混合属性和分类(类属)名称;
  (五)以动、植物食物为原料,采用特定的加工工艺制作,用以模仿其他生物的个体、器官、组织等特征的食品,应当在名称前冠以“人造”、“仿”或者“素”等字样,并标注该食品真实属性的分类(类属)名称。
  第七条 食品标识应当标注食品的产地。
  食品产地应当按照行政区划标注到地市级地域。
  第八条 食品标识应当标注生产者的名称、地址和联系方式。生产者名称和地址应当是依法登记注册、能够承担产品质量责任的生产者的名称、地址。
  有下列情形之一的,按照下列规定相应予以标注:
  (一)依法独立承担法律责任的公司或者其子公司,应当标注各自的名称和地址。
  (二)依法不能独立承担法律责任的公司分公司或者公司的生产基地,应当标注公司和分公司或者生产基地的名称、地址,或者仅标注公司的名称、地址。
  (三)受委托生产加工食品且不负责对外销售的,应当标注委托企业的名称和地址;对于实施生产许可证管理的食品,委托企业具有其委托加工的食品生产许可证的,应当标注委托企业的名称、地址和被委托企业的名称,或者仅标注委托企业的名称和地址。
  (四)分装食品应当标注分装者的名称及地址,并注明分装字样。
  第九条 食品标识应当清晰地标注食品的生产日期、保质期,并按照有关规定要求标注贮存条件。
  乙醇含量10%以上(含10%)的饮料酒、食醋、食用盐、固态食糖类,可以免除标注保质期。
  日期的标注方法应当符合国家标准规定或者采用“年、月、日”表示。
  第十条 定量包装食品标识应当标注净含量,并按照有关规定要求标注规格。对含有固、液两相物质的食品,除标示净含量外,还应当标示沥干物(固形物)的含量。
  净含量应当与食品名称排在食品包装的同一展示版面。净含量的标注应当符合《定量包装商品计量监督管理办法》的规定。
  第十一条 食品标识应当标注食品的成分或者配料清单。
  配料清单中各种配料应当按照生产加工食品时加入量的递减顺序进行标注,具体标注方法按照国家标准的规定执行。
  在食品中直接使用甜味剂、防腐剂、着色剂的,应当在配料清单食品添加剂项下标注具体名称;使用其他食品添加剂的,可以标注具体名称、种类或者代码。食品添加剂的使用范围和使用量应当按照国家标准的规定执行。
  专供婴幼儿和其他特定人群的主辅食品,其标识还应当标注主要营养成分及其含量。
  第十二条 食品标识应当标注企业所执行的产品标准代号。
  第十三条 食品执行的标准明确要求标注食品的质量等级、加工工艺的,应当相应地予以标明。
  第十四条 实施生产许可证管理的食品,食品标识应当标注食品生产许可证编号及QS标志。
  委托生产加工实施生产许可证管理的食品,委托企业具有其委托加工食品生产许可证的,可以标注委托企业或者被委托企业的生产许可证编号。
  第十五条 混装非食用产品易造成误食,使用不当,容易造成人身伤害的,应当在其标识上标注警示标志或者中文警示说明。
  第十六条 食品有以下情形之一的,应当在其标识上标注中文说明:
  (一)医学临床证明对特殊群体易造成危害的;
  (二)经过电离辐射或者电离能量处理过的;
  (三)属于转基因食品或者含法定转基因原料的;
  (四)按照法律、法规和国家标准等规定,应当标注其他中文说明的。
  第十七条 食品在其名称或者说明中标注“营养”、“强化”字样的,应当按照国家标准有关规定,标注该食品的营养素和热量,并符合国家标准规定的定量标示。
  第十八条 食品标识不得标注下列内容:
  (一)明示或者暗示具有预防、治疗疾病作用的;
  (二)非保健食品明示或者暗示具有保健作用的;
  (三)以欺骗或者误导的方式描述或者介绍食品的;
  (四)附加的产品说明无法证实其依据的;
  (五)文字或者图案不尊重民族习俗,带有歧视性描述的;
  (六)使用国旗、国徽或者人民币等进行标注的;
  (七)其他法律、法规和标准禁止标注的内容。
  第十九条 禁止下列食品标识违法行为:
  (一)伪造或者虚假标注生产日期和保质期;
  (二)伪造食品产地,伪造或者冒用其他生产者的名称、地址;
  (三)伪造、冒用、变造生产许可证标志及编号;
  (四)法律、法规禁止的其他行为。

第三章 食品标识的标注形式

  第二十条 食品标识不得与食品或者其包装分离。
  第二十一条 食品标识应当直接标注在最小销售单元的食品或者其包装上。
  第二十二条 在一个销售单元的包装中含有不同品种、多个独立包装的食品,每件独立包装的食品标识应当按照本规定进行标注。
  透过销售单元的外包装,不能清晰地识别各独立包装食品的所有或者部分强制标注内容的,应当在销售单元的外包装上分别予以标注,但外包装易于开启识别的除外;能够清晰地识别各独立包装食品的所有或者部分强制标注内容的,可以不在外包装上重复标注相应内容。
  第二十三条 食品标识应当清晰醒目,标识的背景和底色应当采用对比色,使消费者易于辨认、识读。
  第二十四条 食品标识所用文字应当为规范的中文,但注册商标除外。
  食品标识可以同时使用汉语拼音或者少数民族文字,也可以同时使用外文,但应当与中文有对应关系,所用外文不得大于相应的中文,但注册商标除外。
  第二十五条 食品或者其包装最大表面面积大于20平方厘米时,食品标识中强制标注内容的文字、符号、数字的高度不得小于1.8毫米。
  食品或者其包装最大表面面积小于10平方厘米时,其标识可以仅标注食品名称、生产者名称和地址、净含量以及生产日期和保质期。但是,法律、行政法规规定应当标注的,依照其规定。

第四章 法律责任

  第二十六条 违反本规定构成《中华人民共和国食品安全法》及其实施条例等法律法规规定的违法行为的,依照有关法律法规的规定予以处罚。
  第二十七条 违反本规定第六条至第八条、第十一条至第十三条,未按规定标注应当标注内容的,责令限期改正;逾期不改的,处以500元以上1万元以下罚款。
  第二十八条 违反本规定第十五条,未按规定标注警示标志或中文警示说明的,依照《中华人民共和国产品质量法》第五十四条规定进行处罚。
  第二十九条 违反本规定第十条,未按规定标注净含量的,依照《定量包装商品计量监督管理办法》规定进行处罚。
  第三十条 违反本规定第十七条,未按规定标注食品营养素、热量以及定量标示的,责令限期改正;逾期不改的,处以5000元以下罚款。
  第三十一条 违反本规定第十八条,食品标识标注禁止性内容的,责令限期改正;逾期不改的,处以1万元以下罚款;违反有关法律法规规定的,按有关法律法规规定处理。
  第三十二条 伪造或者虚假标注食品生产日期和保质期的,责令限期改正,处以500元以上1万元以下罚款;情节严重,造成后果的,依照有关法律、行政法规规定进行处罚。
  第三十三条 伪造食品产地,伪造或者冒用其他生产者的名称、地址的,依照《中华人民共和国产品质量法》第五十三条规定进行处罚。
  第三十四条 违反本规定第二十条,食品标识与食品或者其包装分离的,责令限期改正,处以5000元以下罚款。
  第三十五条 违反本规定第二十一条、第二十二条第二款、第二十四条、第二十五条的,责令限期改正;逾期不改的,处以1万元以下罚款。
  第三十六条 违反本规定第二十二条第一款的,依照本章有关规定处罚。
  第三十七条 从事食品标识监督管理的工作人员,玩忽职守、滥用职权、包庇放纵违法行为的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十八条 本规定规定的行政处罚由县级以上地方质量技术监督部门在职权范围内依法实施。
  法律、行政法规对行政处罚另有规定的,依照其规定。

第五章 附  则

  第三十九条 进出口食品标识的管理,由出入境检验检疫机构按照国家质检总局有关规定执行。
  第四十条 本规定由国家质检总局负责解释。
  第四十一条 本规定自2008年9月1日起施行。原国家技术监督局公布的《查处食品标签违法行为规定》同时废止。


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浅析人民陪审员制度的完善

刘亮


  陪审制度是国家审判机关吸收非职业法官参与案件审判的一项司法制度,是公民直接参与司法活动的一种民主形式,也是保障公民权利的一条重要途径,几十年来的实践证明,人民陪审员参加人民法院的审判工作,为人民群众参与国家管理,有效反映人民的意愿提供了途径;为案件全面、客观、公正审理,防止审判权的滥用进行了监督;同时也为提高人民法院的办案质量和效率,扩大政治效果和法律效果的统一起到了积极的推进作用。 但是,实践证明该制度还应在多方面加以完善,下面提出几点意见;
  一、明确地位,提高认识
  相关法律、法规虽对人民陪审员权利义务作了简要陈述,但对人民陪审员的地位仍处于一种不明确的状态。许多人对参与陪审员工作的态度不积极,担任陪审员后,本职工作和陪审工作若有冲突,必将推脱陪审职责。甚至有些人把陪审员当作一种炫耀,没有真正认识到权利与义务相统一的实质。这些都说明法院对陪审员制度的宣传还不到位,普通公民没有深刻认识到身为陪审员的神圣使命和重要性。
  因此在明确陪审员地位的同时,必须不断加大宣传力度,将有陪审员参加的案件带入群众中去,形成社会各界广泛关注,积极支持;人民群众热情报名,踊跃参与的氛围。
  二、从严选任,规范管理
  完善人民陪审员选任机制,从源头上引进一批热爱陪审事业的人民陪审员队伍,是充分发挥我国人民陪审制度价值的关键因素。在对人民陪审员选任时,要制定科学的选任程序,明确选任标准,把道德标准?社会阅历?文化素质?法律素养等作为选任的重要内容。在基层人民法院,特别是农村法庭可以适当的降低文化标准和法律素养标准,选任一批在当地群众威望高?道德品质好的公民担任人民陪审员。选任过程中兼顾合法性和合理性,在符合任职标准的同时,还应当选一些了解社区民情的基层组织工作者。
  对选任人民陪审员,应根据人民陪审员的职业工作情况,合理的安排陪审工作的时间,可以适时的将随机抽取与人民陪审员个人志愿相结合,根据不同情况合理安排人民陪审员的陪审工作,也有利于诉讼效率的提高。
  与此同时,一定要严格对陪审员的管理,制定配套措施,在选任、培训、日常工作方面必须明确规定认真实施。加强与陪审员之间的交流,定期听取陪审员在参审工作当中的体会,增进陪审员对法院和法官的了解。
  三、建立人民陪审员专管机构
  可以参照律师协会的方式方法,建立人民陪审员专门管理机构,达到管理、监督、保障一体化的职能地位,辅助人大从事人民陪审员审批工作,监管法院聘任陪审员,保障陪审员的经费补助,监督陪审员参审权利的使用。专管机构还可以定期举行专业性较强的培训活动,规范对陪审员的教育,在减轻了法院培训负担的同时也增强了陪审员的业务素质和专业能力,使整个陪审员管理模式驶入正规化轨道。
  明确陪审员职责,扩大陪审员选任范围,强化业务培训,让陪审员们不断提高专业水平、积累丰富审判经验,能够参与到更多的案件审理当中,充分表达出合法、公正的人民意愿。


北安市人民法院 刘亮
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(上)

作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月5日 星期六

摘要:由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用,房产消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房产的占有和使用权利,这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体,该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款,期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢?全文共分上中下三篇,结合笔者执业经验,客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略,虽不能万无一失,但力争有的放矢。
关键词:房产概况、使用用途、租赁期限

近年来中国房地产市场的高速发展,以及有产者对财产性收益的短期性重视,客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望,尚不够完整与成熟,给予承租方的保障和针对出租方的约束,乃至出租方和承租方关系的约定,仍有可改善的空间。
因此,通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处,对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准,具有现实性意义。
经过规划选址,承租方相中房产或在建房产,在与出租方洽谈后,最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中,笔者拟从以下内容阐述须注意的要点,若有不尽之处,请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一,租赁房产概况。
租房子如同买东西,开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况,比如大小、颜色、功能等。租的是什么,位置在哪里,面积有多大,这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证,在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述,是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意:
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址(含市区(县)、路(街道)、弄、幢(栋)、门牌号)、楼层、户号等内容,应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误,比如“汶水路”与“文水路”,“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产,如何准确获知其门牌号码?一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”,里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的,尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致,如有不一致的,应当事先做好相应的安排,避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏,并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”,仅统称面积是多少,这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时,常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积,将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库,合同约定租赁面积1万平方米,但后来在使用时发现,该仓库的实际面积是1万零12平方米,也就是说,客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看,区区12平方米算什么,与1万平方米相比不足其零头;可是从出租方而言,该12平方米并没有计入合同约定面积,现在被承租方白白使用,实在不甘心。查阅合同,通篇并未对此进行约定。此时,出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金,客户坚决反对,认为应严格按照合同约定租金执行,对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决,但是此举耗时费力且增大成本支出。因此,为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险,建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定,在租赁合同中做如下约定,以防患于未然:
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符,双方同意按如下约定处理:
(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,双方应继续履行本合同,包括但不限于租金条款,任一方不得据此请求解除本合同;
(2) 面积误差比绝对值超出3%,且双方同意继续履行本合同的,若实际使用面积大于合同约定使用面积,大于部分所对应的租金应按【 】标准计算;若实际使用面积小于合同约定使用面积,小于部分所对应的租金应按【 】标准计算,如出租方已收取该部分租金,则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还;
(3) 面积误差比绝对值超出3%,且一方请求解除本合同的,出租方除应返还小于部分所对应的租金款项(标准参见本条项下第(2)款),还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围,建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解,同时建议房产周围的道路名称也详细标出,以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中,“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围,同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等,在图中明确标明,便于日后相邻关系的有利处理,以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二,租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知,在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途,以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上,作为租赁合同的必备条款,不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同,约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金,该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房,不能作为办公用途,这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约,同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述,向客户分析:根据相关法律规定,租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租方可以解除租赁合同,并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下,如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定,并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的,则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任,否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项,并未听取笔者意见,而是转由自行起诉。后法院审理过程中,由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定,法院认为房东交付房屋并未违反合同约定,在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同,房东返还客户剩余租期的租金,但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求,法院并未支持。
诚然,承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的,但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么,从承租方的角度出发,该如何约定才能有力维护承租方的权益呢?
从房屋用途的分类来看,主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等,这些用途是由土地使用权用途决定的,是类用途,而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房,只要其土地使用权用途是商业,并按商业建筑的要求建设,经有关部门审查合格后它就是商业类房屋,但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等,房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用,因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素,比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此,为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途,而非仅仅是类用途时,建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途,在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致,而不是写清具体用途,就笔者的执业经验来看,此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求,对于房屋以外的因素则无法也无义务保证,并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的,若无法达到承租方的具体使用用途时,承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三,租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发,必然要考虑租房子究竟应该租多久,即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限,有必要谈谈合同期限(合同有效期)、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限,租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为,除非有特别约定,通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效;然而,从商业角度出发,承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此,在实际操作中,“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定:“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天(不含试营业)”等。
需要注意的是,合同期限必定且应当等于或长于租赁期限,所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形,承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实,以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下,承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期(此系承租方应极力争取的权利),以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢?这个须具体问题具体分析,比如租赁面积不大但装修工程复杂,建议约定的免租期至少不低于三个月。但是,应特别注意免租期开始计算的日期,最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日,若约定在此之前的其他日期(比如合同签订之日等),将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时,考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的,因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力,导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程,则根据约定,“在承租方装修施工过程中,因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的,出租方应负责解决,且该免租期应相应顺延”;或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修,包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形,造成承租方施工期跨春节,鉴于春节期间无法施工,出租方同意免租期无条件增加45天”,以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中,笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗,为什么还要单独约定一个进场日期,岂不是画蛇添足?实际上,房产交付不等于立即进场,也就是说房产交付后,承租方不一定马上进场开始装修,一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产,如果房产交付后立即进场,从现实而言尚难操作,同时,若贸然进场装修,不仅有可能面对相关政府部门的阻拦,整体上影响装修施工的进度,而且有可能使承租方陷入被动局面,例如无法与商场整体业态同期开业,免租期不够而起租日又来临,餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时,承租方无法对进场日期预知到某年某月某日,则对进场条件进行约定也不失为一种方法,比如,“房产交付后,承租方仅在如下条件满足时进场装修,免租期自承租方进场之日起算:出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书,并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然,如果租赁房产已满足适租状态,且经承租方实地考察,房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时,不对进场日期单独约定也是可以的,但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。