关于印发开展城镇居民社会养老保险试点工作宣传提纲的通知

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关于印发开展城镇居民社会养老保险试点工作宣传提纲的通知

中共中央宣传部 人力资源和社会保障部


关于印发开展城镇居民社会养老保险试点工作宣传提纲的通知

人社部发〔2011〕81号


各省、自治区、直辖市党委宣传部、人力资源社会保障厅(局),中央直属机关工委宣传部,中央国家机关工委宣传部,中央主要新闻单位:

国务院近日印发了《国务院关于开展城镇居民社会养老保险试点的指导意见》(国发〔2011〕18号),明确了城镇居民社会养老保险的基本原则、制度模式、任务目标。建立城镇居民社会养老保险制度,是深入贯彻落实科学发展观、加快完善覆盖城乡居民的社会保障体系、贯彻实施社会保险法的重大举措,对于全面建设小康社会、促进社会公平正义、维护社会稳定、构建和谐社会具有重要意义。为做好城镇居民社会养老保险试点宣传工作,现将《开展城镇居民社会养老保险试点工作宣传提纲》印发给你们,请结合实际,认真做好宣传和舆论引导工作。





中共中央宣传部 人力资源和社会保障部



二〇一一年七月二十六日






开展城镇居民社会养老保险试点工作宣传提纲



国务院决定,从2011年7月1日起开展城镇居民社会养老保险(以下简称城镇居民养老保险)试点,并印发了《国务院关于开展城镇居民社会养老保险试点的指导意见》(国发〔2011〕18号)(以下简称《指导意见》)。为做好城镇居民养老保险试点的政策宣传工作,现制定试点工作宣传提纲。

一、养老保险制度建设的主要进展

中共中央、国务院十分重视社会保障体系建设,养老保险制度建设取得重大进展。1997年统一了全国城镇企业职工基本养老保险制度,确立了社会统筹与个人账户相结合的制度模式,覆盖范围逐步扩大到城镇个体工商户和灵活就业人员;2005年进一步完善城镇企业职工基本养老保险制度。2009年在全国开展了新型农村社会养老保险(以下简称新农保)试点,建立了个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的新农保制度,今年将覆盖到4亿农村居民,标志着我国养老保险制度第一次突破城镇局限向广大农村发展。2010年,《中华人民共和国社会保险法》颁布,自2011年7月1日起施行,这是我国人民政治、经济和社会生活中的一件大事,在我国社会保障发展史上具有里程碑意义。社会保险法明确规定“国家建立和完善城镇居民社会养老保险制度”。2011年,全国人民代表大会通过“十二五”规划纲要,也要求“完善实施城镇职工和居民养老保险制度”。

二、为什么要开展城镇居民养老保险试点

目前,城镇企业职工基本养老保险制度覆盖各类企业、个体工商户和灵活就业人员以及与用人单位建立劳动关系的农民工,机关公务员和事业单位工作人员有退休养老制度。2009年开展的新农保试点,将在近年内覆盖未参加职工基本养老保险的农村适龄居民。但是,城镇中未就业人员以及就业不稳定无法纳入职工基本养老保险制度的居民缺乏制度性养老保障,成为我国养老保险实现全覆盖的最后一个“缺项”。特别是新农保试点开展以来,试点地区农村适龄居民积极参保,符合条件的农村老年居民按月领取养老金,社会各界广泛呼吁尽快建立城镇居民养老保险制度,解决城镇居民老有所养问题。

三、开展城镇居民养老保险试点的重要意义

(一)建立城镇居民养老保险制度,是深入贯彻落实科学发展观,让广大人民共享改革发展成果的重要决策。科学发展观的核心是以人为本,要把保障和改善民生作为一切工作的出发点和落脚点,使发展成果惠及全体人民。城镇居民养老保险是我国养老保险制度全覆盖的最后一项空白,制度所覆盖的城镇非从业居民这个群体,成分构成多样,其中一部分青壮年多是残疾人或劳动能力不强,常常在就业和无业之间反复,收入低或无收入;而老年人的生活来源没有可靠制度保障,相当一部分是城镇中的困难群体。党中央、国务院决定开展城镇居民养老保险试点工作,正是从广大人民群众的根本利益出发,通过社会化的养老保险制度改善这些困难群众的老年生活状况和未来预期,使得改革发展成果更好地惠及更多的群众。中央决定今年开展城镇居民养老保险试点,一启动就提出60%的覆盖面,而且明年就要实现全覆盖,这样的力度和广度,反映了中央保障和改善民生的决心,体现了立党为公、执政为民的宗旨。

(二)建立城镇居民养老保险制度,是加强和创新社会管理的重要步骤。我国正处于经济快速增长时期,由于社会利益群体日益多元化,收入分配差距拉大,容易导致社会矛盾凸显和不稳定。当前特别需要加强和创新社会管理,切实解决好群众最关心、最直接、最现实的切身利益问题。健全的社会保障制度,有助于缓解社会矛盾,被称为社会的稳定器和安全网。社会保障制度是否完善,人民是不是生活得有尊严、有希望、有幸福感,反映出一个国家文明和进步的程度。“民安邦固”,人民安定国家才会稳定。建立城镇居民养老保险制度,是社会管理的制度创新,有利于发挥社会保障的再分配调节功能,改善低收入群众的生活质量,建立起缩小收入差距的长效机制,更公平地分配公共服务资源,这对于促进经济发展、维护国家稳定和社会和谐起着积极作用。同时,城镇居民养老保险采取与新农保相同的制度模式,普惠公平、城乡统筹,有助于培育和引导自尊自信、理性平和、开放包容的社会心态,促进社会和谐。

(三)建立城镇居民养老保险制度,是建立完善覆盖城乡居民社会保障体系的重要环节。党的十六大以来,我国社会保障体系建设取得了重大进展。党的十七大提出“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系”,并强调“以基本养老、基本医疗、最低生活保障制度为重点”。现在,基本医疗保险和最低生活保障在制度上基本实现了城乡全覆盖。在养老保险领域,城镇职工和农村居民已经有了制度安排,建立城镇居民养老保险制度,标志着我国养老保险城乡全覆盖的制度体系最终形成,全体国民都纳入了社会养老保障体系,从而实现几千年来中国人“老有所养”的愿望。第6次全国人口普查结果表明,我国60岁以上老年人口的比重已达13.26%,近几年平均每年提高0.5个百分点,老龄化趋势明显。将养老保险制度的覆盖范围扩大到了全体城乡居民,对于应对我国老龄化挑战,保障老年居民的基本生活,促进经济社会协调发展,意义重大。

四、开展城镇居民养老保险试点的目标任务和基本原则

城镇居民养老保险试点的目标任务是,建立个人缴费、政府补贴相结合的城镇居民养老保险制度,实行社会统筹和个人账户相结合,与家庭养老、社会救助、社会福利等其他社会保障政策相配套,保障城镇居民老年基本生活。2011年7月1日启动试点工作,首批试点覆盖面为60%,2012年基本实现城镇居民养老保险制度全覆盖。

城镇居民养老保险试点的基本原则是“保基本、广覆盖、有弹性、可持续”。这一原则与中央确定的社会保障体系建设的总方针是一致的,同时根据城镇居民的特点,强调了“有弹性”。一是从城镇居民的实际情况出发,低水平起步,筹资标准和待遇标准要与经济发展及各方面承受能力相适应;二是个人(家庭)和政府合理分担责任,权利与义务相对应;三是政府主导和居民自愿相结合,引导城镇居民普遍参保;四是中央确定基本原则和主要政策,地方制订具体办法,城镇居民养老保险实行属地管理。

五、城镇居民养老保险制度与新农保基本一致

城镇居民养老保险与新农保在制度模式和政策框架等方面基本保持一致,即实行社会统筹与个人账户相结合,筹资方式是个人(家庭)缴费与政府补贴相结合,待遇支付结构是基础养老金与个人账户养老金相结合。这主要是考虑到:首先,城镇居民养老保险制度所覆盖的城镇居民,没有单位给他们缴费,只能依靠自己缴费和政府补贴,这与农村居民有共性,而与职工有较大差异,因此不宜采用职工基本养老保险制度模式;其次,社会保险法规定“省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况,可以将城镇居民社会养老保险与新型农村社会养老保险合并实施”,二者模式一致,有利于制度衔接融合,将来还可以整合成统一的城乡居民社会养老保险制度;第三,已有部分地区按照这一模式开展了先行探索,得到群众认可,取得了初步实践经验。

六、城镇居民养老保险试点的主要政策

(一)参保范围。年满16周岁(不含在校学生)、不符合职工基本养老保险参保条件的城镇非从业居民,可以在户籍地自愿参加城镇居民养老保险。对灵活就业人员,应鼓励他们参加职工基本养老保险,缴费确有困难的,可以自愿参加城镇居民养老保险。

(二)基金筹集。城镇居民养老保险基金主要由个人缴费和政府补贴构成。

个人缴费。城镇居民养老保险缴费的最低标准为每年每人100元(与新农保一样),让收入较低的居民也有能力缴费参保;对城镇重度残疾人等缴费困难群体,地方人民政府为其代缴部分或全部最低标准的养老保险费。考虑到城镇居民收入水平和缴费能力普遍高于农村居民,为体现多缴多得,因此规定缴费标准从100元至1000元设10档(新农保为100元至500元5档);统一合并实施城乡居民养老保险制度的地区,可以不分城乡,由参保人在多档中选择,有利于适应不同收入水平群体的需求;地方政府还可以根据实际情况增设缴费档次,这为各地因地制宜留出了空间。

政府补贴。地方政府对城镇居民参保缴费的补贴标准不低于每人每年30元;中央确定的基础养老金最低标准目前为每人每月55元,中央财政按此标准对中西部地区全额补助,对东部地区补助一半。

缴费资助。与新农保制度相比,城镇居民没有集体经济组织,因此没有规定“集体补助”的筹资渠道,但是保留“鼓励其他经济组织、社会组织、个人为参保人缴费提供资助”,作为国家提倡的辅助渠道。

(三)个人账户。城镇居民的个人缴费、地方政府对参保人的缴费补贴及其他来源的缴费资助,全部记入个人账户,实账管理。参保人员死亡,个人账户中的资金余额,除政府补贴外,可以依法继承;政府补贴余额用于继续支付其他参保人的养老金。个人账户储存额目前每年参考中国人民银行公布的金融机构人民币一年期存款利率计息。城镇居民养老保险基金纳入社会保障基金财政专户,实行收支两条线管理,单独记账、核算,按有关规定实现保值增值。

(四)养老金待遇及领取条件。参加城镇居民养老保险待遇领取年龄,无论男女都是60周岁。养老金由基础养老金和个人账户养老金组成。目前中央确定的基础养老金标准为每人每月55元;地方政府可以根据本地实际情况提高基础养老金标准,对长期缴费的参保城镇居民,可适当加发基础养老金,提高和加发部分的资金由地方政府支出。个人账户养老金的月计发标准为个人账户储存额除以139(与职工基本养老保险及新农保个人账户养老金计发系数相同)。城镇居民养老保险制度实施时,已年满60周岁,未享受职工基本养老保险待遇以及国家规定的其他养老待遇的,不用缴费,可按月领取基础养老金;距领取年龄不足15年的,应按年缴费,也允许补缴,累计缴费不超过15年;距领取年龄超过15年的,应按年缴费,累计缴费不少于15年。要引导城镇居民积极参保、长期缴费,长缴多得; 引导城镇居民养老保险待遇领取人员的子女按规定参保缴费。

  (五)相关制度衔接。有条件的地方,城镇居民养老保险应与新农保合并实施。其他地方应积极创造条件将两项制度合并实施。关于城镇居民养老保险与职工基本养老保险等其他养老保险制度、城镇居民最低生活保障、社会优抚等政策制度的配套衔接办法,国务院有关部门将在充分调研、论证的基础上,按照城镇居民利益不受损、待遇标准不降低的原则,妥善做好制度衔接工作。

七、中央财政对城镇居民养老保险补助水平和办法与新农保一致

中央财政对城镇居民养老保险的补助水平和办法与新农保一致,即国务院确定的基础养老金目前为每月55元,中央财政按此标准对中西部地区全额补助,对东部地区补助一半。这样,一是在中央政策层面不扩大城乡居民之间的差别,体现基本公共服务均等化的理念;二是符合户籍制度改革的总体趋势,有利于两项制度合并实施;三是便于操作,在实现制度全覆盖后,适时统一提高全国新农保和城镇居民养老保险的基础养老金水平。各地在实际操作中,可以根据经济发展水平,按照城乡统筹兼顾的原则,确定本地适当的基础养老金标准。

八、大力提升经办管理服务能力

各级人力资源社会保障部门要整合管理服务资源,建立健全统一的社会保险经办机构,加强人员培训,提高管理服务能力。试点地区要按照精简效能原则,加强街道、社区基层公共服务平台建设,充分利用社会管理和公共服务资源,为城镇居民提供安全便利的服务。要保证社保经办机构和基层平台人员到位,工作场地、信息网络、办公设备能够满足工作需要。城镇居民养老保险工作经费纳入同级财政预算,不得从城镇居民养老保险基金中开支。要充分利用金融机构在基层的网点,为居民参保提供便捷、高效的服务。要整合城镇居民养老保险信息管理系统、职工基本养老保险信息管理系统、新农保信息管理系统,通过信息管理系统的信息比对,防止参保人因参加两种制度而重复享受待遇,与其他公民信息管理系统实现信息资源共享,确认参保人户籍、年龄、生存等信息。

九、加强基金监督

城镇居民养老保险基金的安全与完整,直接关系广大参保人员的切身利益和社会稳定。要严格执行社会保险基金管理的政策法规,完善城镇居民养老保险各项业务管理规章制度,规范业务程序,建立健全内部控制制度和基金稽核制度,对基金的筹集、上解、划拨、发放进行监控和定期检查,并定期披露城镇居民养老保险基金筹集和支付信息,做到公开透明,加强社会监督。财政、监察、审计部门按各自职责实施监督,严禁挤占挪用,确保基金安全。试点地区社会保险经办机构和居委会每年在社区范围内对城镇居民的待遇领取资格进行公示,接受群众监督。

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财政部、国家税务总局关于2000年中联煤层气有限责任公司勘探开发煤层气项目认定的通知

财政部 国家税务总局


财政部、国家税务总局关于2000年中联煤层气有限责任公司勘探开发煤层气项目认定的通知
财政部 国家税务总局


(本通知执行期限为2000年1月1日至2000年12月31日)



海关总署:
根据国办通〔1997〕8号及财政部、国家税务总局、海关总署《关于印发〈关于在我国海洋开采石油(天然气)进口物资免征进口税收的暂行规定〉和〈关于在我国陆上特定地区开采石油(天然气)进口物资免征进口税收的暂行规定〉的通知》(财税字〔1997〕42号)的有
关规定,经审核,同意对中国中联煤层气有限公司2000年进口的用于勘探开采煤层气项目(具体项目见附件),进口符合《陆上开采石油(天然气)进口免税物资清单》(财税字〔1997〕42号文件的附件)和《关于海洋和陆上特定地区开采石油(天然气)进口设备、材料免征进
口税收的补充通知》(财税字〔1997〕76号)规定的进口物资,免征进口关税和进口环节增值税。本通知执行期限为2000年1月1日至2000年12月31日。
特此通知。

附件:2000年中联煤层气有限责任公司勘探开发煤层气项目认定清单
附表1:
1994年后批准的2000年尚在执行的中外合作开采煤层气项目
-------------------------------------------------------------
|序号| 区块 | 签订日期 | 批准日期 | 合作方 | 主管公司 |
|--|--------|----------|----------|-------------|-----------|
|1 |安徽淮北项目 |1998-1-8 |1998-2-13 |德士古中国公司 |中联煤层气有限责任公司|
|--|--------|----------|----------|-------------|-----------|
|2 |山西三交项目 |1998-6-29 |1998-8-26 |BP.阿莫科公司 |中联煤层气有限责任公司|
|--|--------|----------|----------|-------------|-----------|
|3 |山西三交北项目 |1998-6-29 |1998-8-26 |BP.阿莫科公司 |中联煤层气有限责任公司|
|--|--------|----------|----------|-------------|-----------|
|4 |山西石楼项目 |1998-6-29 |1998-8-26 |BP.阿莫科公司 |中联煤层气有限责任公司|
|--|--------|----------|----------|-------------|-----------|
| | | | |菲利普斯中国公司、德士古 | |
|5 |山西临兴项目 |1998-6-29 |1998-8-26 | |中联煤层气有限责任公司|
| | | | |中国公司、美国CBM公司 | |
|--|--------|----------|----------|-------------|-----------|
|6 |江西丰城项目 |1999-8-13 |1999-11-15|格瑞克能源公司 |中联煤层气有限责任公司|
|--|--------|----------|----------|-------------|-----------|
|7 |山西柳林项目 |1998-11-12|2000-2-29 |路伟尔石油公司 |中联煤层气有限责任公司|
|--|--------|----------|----------|-------------|-----------|
| | | | | | |
-------------------------------------------------------------
附表2:
1994年后批准的2000年尚在执行的自营开采煤层气项目
----------------------------------------------------------
|序号| 地区(项目) | 批准文号 | 气田 | 产管地区公司 |
|--|----------------|--------------|--------|------------|
| |山西沁水盆地屯留—安泽地区煤 | | | |
|1 | |计国地〔1997〕2301号|山西南部 |中联煤层气有限责任公司 |
| |层气资源普查 | | | |
|--|----------------|--------------|--------|------------|
|2 |辽中地区煤层气资源普查 |计综合〔1998〕206号 |辽中地区 |中联煤层气有限责任公司 |
|--|----------------|--------------|--------|------------|
| |山西沁水盆地寿阳地区煤层气资 | | | |
|3 | |计国地〔1997〕2301号|山西北部 |中联煤层气有限责任公司 |
| |源普查 | | | |
|--|----------------|--------------|--------|------------|
|4 |黑龙江三江地区煤层气资源普查 |计国地〔1997〕2301号|黑龙江三江地区 |中联煤层气有限责任公司 |
|--|----------------|--------------|--------|------------|
|5 |黔西—滇东地区煤层气资源普查 |财基字〔1998〕1010号|黔西—滇东地区 |中联煤层气有限责任公司 |
|--|----------------|--------------|--------|------------|
| | | | | |
----------------------------------------------------------



2000年11月28日
关于商品房买卖合同的若干思考

王丹 肖文


一、商品房买卖合同的效力问题
  对商品房预售合同的效力问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述,容易理解,操作性较强。但对于商品房现售的条件,法律和行政法规未作明确规定,对现售合同的效力问题,上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让(当然包括商品房买卖)作为强制性规定理解,则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解,则违规开发的商品房,只要已竣工,只要不具备导致合同无效的其它事实,买卖即为合法有效的合同而受法律保护,不利于保护消费者的权利,因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定,《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为,在商品房现售合同的效力问题上,我国法律存在漏洞,急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张,在目前的法律框架内,可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件,如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件,则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由,援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞
二、商品房买卖合同的分类
  这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类,对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定,上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定,决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,笔者认为,将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷:允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解:盖好了的房子是现房,尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此,笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整,其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念,和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
  房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同,因法有明文规定,现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度,当事人可以请求法院解除合同,实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的解除合同的条件,即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用,但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”?该条解释的可操作性不强,依赖于法官的自由裁量。有人认为,商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准,只要房屋能安全的居住使用,其它质量问题不会严重影响居住使用;其他人认为,“居住使用”不仅以安全为条件,与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准,如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度,亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
  在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任,是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的,明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围,防止其运用的任意性,对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中,因恶意违约行为客观性较强,较易审查和认定;而对于欺诈行为如何认定,实践中审判人员的认识不一。笔者认为,上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定,欺诈行为主要可以划分为两类:即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中,虚假陈述是作为,客观性较强,当事人举证不易,但法院认定不难,在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定,争论很多。根据王利明教授的观点(见王教授所著《违约责任论》有关内容),有义务告知对方真实情况而故意不告知,应认定为故意隐瞒,并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为,上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为,提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为,按一般的理解,故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认,存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况,如是否知道或应当知道真实情况,结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务,若均是确定的,而当事人未告知,并造成对方陷入错误认识,则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定,但笔者认为,有关的法条上有“故意”二字,就应该如此理解和操作,查明不了,依法不予认定即可,但不能推定。
五、审判实践中的几点做法:
  1、对开发商开发的房屋质量问题,审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的,可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的,如一般质量问题、面积存在少量误差等,这种房屋质量问题被发现时,多数消费者已经入住,有些已经对房屋进行了装修,如果判决退房,会使双方损失扩大,可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿,从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
  2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上,着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中,预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的,有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的,等等。对于这类纠纷,较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中,多数预购方都要求预售方退还房款(解除合同)并承担违约责任。当然,也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷,在坚持合同效力的前提下,切实维护预购方的合法权益。一方面,在预售方有能力继续履行合同的情况下,应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则,如果判定解除合同,退还房款,则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障;另一方面,在预售方没有能力继续履行合同的情况下,而预售方又有足够的资金可以退还房款的,则可以解除合同,退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力,又无退款的能力,则可以采取一定的保全措施,以保护预购方的合法权益。在这种情况下,应当判决解除合同,责令预售方承担违约责任,并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖,以拍卖的价款退还预购方的房款。
  3、抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件,当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时,抓住主要矛盾,有的放矢地做工作,才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案,原告提起的诉讼请求有十一项,但经过与合同对比分析,合法的请求只有三项,而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点,法官有针对性地做双方当事人的工作,很快促成双方达成调解协议。