如何签订商品房买卖合同

吴 宇

由于房地产的价格昂贵且价值较高，购房者往往倾其多年积蓄才能购得。因此，当你准备购买一套商品房时，请一定不要忘记事先与开发商签订一份具有法律效力，且切实可行、行之有效的房屋买卖合同。那么，究竟该如何签订商品房买卖合同呢？

　　一、房屋买卖合同成立必须具备的条件
房屋买卖合同并非随心所欲，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产法律法规之规定，商品房买卖合同成立需具备以下条件：

　　第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权和土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权出卖他人的房屋。

　　第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全的民事行为行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。　

　　第三，任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同为可撤销可变更的合同；双方串通损害第三者利益的合同属于无效合同。

　　第四，房屋买卖合同的内容必须合法。任何违背法律、行政法规的合同都属于无效合同。

　　第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本，否则将不予以办理过户。

　　第六，根据我国房地产法律法规之规定，以下六种房屋不得成为买卖合同的标的：1、违法或违章建筑；2、国家征用或已被确定为拆迁范围内的房屋； 3、寺庙、教堂、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等政府加以保护的房屋；5、房屋产权有纠纷或产权不明的； 6、未取得其他共有人同意，部分共有人擅自出卖共有房屋的。

二、商品房买卖合同应具备哪些内容？
根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。

　　三、签订合同需要注意的几个问题

那么，作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？

　　第一，如果是购买期房，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则意味着所购房屋具备了法律对商品房预售确立的严格的限定条件。

　　第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，并就特别事项在补充条款中予以详细约定，以确保合同的可行性。

　　第三，力求合同条款中双方权利与义务是否对等。部分开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己事先予以拟定，这种事先填写好的合同文本大多存在着权利义务不对等的情况。针对此种情况，买房人一定要坚持自己的意见，决不可马虎视之。

　　第四，确保房屋买卖的付款方式规范可行。在自己付款能力和付款条件许可的情况下，在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等一定要作出明确约定。特别需要注意的是：有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，这就可能造成一旦发生纠纷，购房者在追究其责任时往往难以完成举证责任。

　　第五，一定要分清房屋暂测和实测面积，建筑面积和套内建筑面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积之间的误差，约定相应的违约责任，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积误差及相应的违约责任有了详尽的约定后，购房者才能有效的维护自身利益。
国务院


国务院关于环保总局《国家级自然保护区范围调整和功能区调整及更改名称管理规定》的批复
国函[2002]5号


环保总局：

国务院批准《国家级自然保护区范围调整和功能区调整及更改名称管理规定》，由你局组织实施。

附：国家级自然保护区范围调整和功能区调整及更改名称管理规定

国务院　 2002年1月29日


国家级自然保护区范围调整和功能区调整及更改名称管理规定
(环保总局2002年1月20日)


第一条为加强国家级自然保护区的建设和管理，有效保护国家级自然保护区的环境、资源和生物多样性，根据《中华人民共和国自然保护区条例》及其他有关规定，制定本规定。
第二条国家级自然保护区是指在国内外有典型意义、在科学上有重大国际影响或者有特殊科学研究价值，并经国务院批准建立的自然保护区。
第三条本规定适用于国家级自然保护区范围调整和国家级自然保护区功能区调整及国家级自然保护区更改名称。
国家级自然保护区范围调整，是指国家级自然保护区外部界限的扩大、缩小或国家级自然保护区范围调换。
国家级自然保护区功能区调整，是指国家级自然保护区内部的核心区、缓冲区、实验区的调整。
国家级自然保护区更改名称，是指国家级自然保护区原名称中的地名更改或保护对象的增减。、
第四条国务院环境保护行政主管部门负责国家级自然保护区范围调整和功能区调整及更改名称的监督管理工作。国务院有关行政主管部门在各自的职责范围内负责对国家级自然保护区范围调整和功能区调整及更改名称的管理工作。
第五条国家级自然保护区的范围和功能区及名称不得随意调整和更改。
严格控制缩小国家级自然保护区范围和核心区、缓冲区范围。对国家级自然保护区面积偏小，不能满足保护需要的，应鼓励扩大其必要的保护范围。
　　国家级自然保护区范围调整和功能区调整应确保重点保护对象得到有效保护，不破坏生态系统和生态过程的完整性及生物多样性，不得改变保护区性质和主要保护对象。
第六条确因保护和管理工作及国家重大工程建设需要，必须对国家级自然保护区范围进行调整的，由国家级自然保护区所在地的省、自治区、直辖市人民政府或国务院有关自然保护区行政主管部门向国务院提出申请。由国务院有关自然保护区行政主管部门提出申请的，应事先征求国家级自然保护区所在地的省、自治区、直辖市人民政府意见。
确需对国家级自然保护区功能区进行调整或更改名称的，由国家级自然保护区所在地的省、自治区、直辖市人民政府向国务院有关自然保护区行政主管部门提出申请，并抄报国务院环境保护行政主管部门。
第七条申请国家级自然保护区范围调整，必须提交下列材料：
1、国家级自然保护区范围调整的申报书，包括申请理由及项目审批、环境影响评价等有关报告。
2、国家级自然保护区范围调整部分的综合考察报告。所调整部分占原国家级自然保护区面积二分之一以上者，应提供国家级自然保护区范围调整后的整体综合考察报告。
3、国家级自然保护区范围调整后的总体规划。
4、国家级自然保护区范围调整后的地形图、植被图、水文地质图、规划图等图件资料。
5、国家级自然保护区的自然景观及主要保护对象的多媒体视频材料、照片集。多媒体材料和照片集应重点反映拟调整部分的情况。
6、国家级自然保护区拟调整扩大部分的土地使用权属证明及有关资料。
第八条申请国家级自然保护区功能区调整，必须提供下列材料：
1、国家级自然保护区功能区调整的申报书，包括申请理由及项目审批、环境影响评价等有关报告；
2、国家级自然保护区功能区调整综合论证报告；
3、国家级自然保护区功能区调整后的总体规划及规划图件。
第九条因国家重大工程建设需要而调整国家级自然保护区范围或功能区的，除按本规定第七条或第八条要求提供材料外，还需提供所涉人员的生产、生活情况及安置去向报告和生态保护与补偿措施方案及相关协议。
规定提供的有关材料可作为编制建设项目环境影响报告书及项目审批的依据’。
第十条国家级自然保护区评审委员会负责国家级自然保护区范围调整和功能区调整的评审工作。
国家级自然保护区范围调整和功能区调整的评审，按照国家级自然保护区评审标准和评审程序进行。
第十一条国家级自然保护区范围调整，经评审通过后，由国务院环境保护行政主管部门协调并提出审批建议，报国务院批准。
国家级自然保护区功能区调整，经评审通过后，由国务院有关自然保护区行政主管部门批准，报国务院环境保护行政主管部门备案。
国家级自然保护区更改名称，由国务院有关自然保护区行政主管部门协调并提出审批建议，报国务院批准。
第十二条国家级自然保护区范围调整经批准后，由有关地方人民政府、在接到批准通知后．三个月内标明区界，予以公告。
第十三条对国家级自然保护区或其核心区、缓冲区，因面积缩小，致使保护对象受到严重威胁和破坏的，经国家级自然保护区评审委员会评审通过，由国务院有关自然保护区行政主管部门责令自然保护区管理机构纠正和恢复原貌，并依法查处。
对破坏特别严重、失去保护价值的，经国家级自然保护区评审委员会评审通过，由国务院环境保护行政主管部门报请国务院批准，取消其国家级自然保护区资格。