从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权


一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。


（重庆市渝中区人民法院 谢侃）



浙江省舟山市人民政府


舟山市人民政府关于印发舟山市城市绿线管理办法的通知

舟政发(2011)67号


各县（区）人民政府，市政府直属各单位：

《舟山市城市绿线管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一一年十月二十八日



舟山市城市绿线管理办法

第一条 为建立城市绿线管理制度，加强城市生态环境建设，保障城市绿地系统规划的实施，维护城市自然景观，创造良好的人居环境，促进城市可持续发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市绿化条例》、《城市绿线管理办法》和《浙江省城市绿化管理办法》等法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市城市规划区内城市绿线的划定和监督管理。

　　第三条 本办法所称城市绿线，是指本市城市各类绿地范围的控制线。主要包括公园绿地、附属绿地、防护绿地、生产绿地、其他绿地等范围控制线。分为现状绿线和规划绿线。

　　现状绿线是指已经建成的各类城市绿地范围界线。规划绿线是指规划确定的各类城市绿化用地以及根据规划对城市生态和景观产生积极作用的区域控制线。

　　第四条　市规划行政主管部门和市建设行政主管部门，按照职责分工负责本市城市绿线的划定和监督管理工作。

市城管执法部门负责实施本办法规定的行政处罚及相关的行政强制等工作。

　　市国土、林业、水利、交通等行政主管部门按照各自职责协助做好城市绿线的管理工作。

第五条 市规划行政主管部门、市建设行政主管部门共同组织编制城市绿地系统规划和分期实施计划，经市政府批准后公布实施。

　　城市绿地系统规划应当确定城市绿化目标和布局，规定城市各类绿地的控制原则，按照规定标准确定绿化用地面积，分层次合理布局公园绿地，确定防护绿地、大型公园绿地等的绿线。

　　控制性详细规划应明确不同类型用地的界线、规定绿地率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。

　　修建性详细规划应明确绿地布局，提出绿化配置的原则或者方案，划定绿地界线。

　　第六条 城市规划区范围内的现状绿地和规划绿地，由市规划、建设行政主管部门登记造册，编制现状绿线和规划绿线控制图则，建立数据库，实施绿地数据的动态管理。

　　市建设行政主管部门应当依据规划绿线控制图则，编制分期实施计划，完成规划绿地建设。

　　第七条 批准的城市绿线要向社会公布，接受公众监督。

　　任何单位和个人都有保护城市绿地、服从城市绿线管理的义务，有监督城市绿线管理和对违反城市绿线管理行为进行检举的权利。

　　第八条　任何单位和个人不得擅自变更和调整城市绿线，因特殊情况确需调整的，依照下列规定办理：

（一）调整城市总体规划确定的城市各类园林绿地布局的，由市规划行政主管部门会同市建设行政主管部门组织论证，按法定程序审批后，方可进行调整；

　　（二）调整城市绿地系统规划确定的城市公园绿地、防护绿地、风景林地、生产绿地、城市主次干道绿地的绿线界定坐标的，由市规划行政主管部门会同市建设行政主管部门组织论证，就调整的必要性向城市绿地系统规划审批机关提出专题报告，经审查批准后方可按法定程序进行变更和调整；

　　（三）调整控制性详细规划确定的城市居住区绿地、单位附属绿地、其他道路绿地的绿化控制指标的，由市规划行政主管部门会同有关部门就调整的必要性组织论证，进行公示。调整后的控制性详细规划必须依法重新审批后方可执行；

　　（四）调整修建性详细规划确定的城市居住区绿地、单位附属绿地、其他道路绿地的绿线界定坐标的，由市规划行政主管部门会同建设等有关部门就调整的必要性组织论证，进行公示。调整后的修建性详细规划必须依法重新审批后方可执行。

　　第九条 城市绿线范围内的公园绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、道路绿地、风景林地等，应当依照《城市用地分类与规划建设用地标准》、《公园设计规范》和《城市居住区规划设计规范》等标准进行绿地建设。

　　单位绿化及各类建设项目的配套绿化应当达到《城市绿化规划建设指标的规定》的标准。

相配套的绿化工程应与各类建设工程同步设计、同步施工、同步验收。

　　建设工程竣工验收时，由市园林绿化管理部门对配套建设绿地的绿线执行情况进行同步核查。对未按绿线管制要求和绿化标准建设绿地的，市规划行政主管部门对该项目不予办理规划核实手续，市建设行政主管部门对该主体工程不予办理竣工备案手续，不得投入使用。

　　第十条 任何单位和个人不得擅自在城市绿线范围内进行建设和设置各种设施。

　　在城市绿线范围内，不符合绿化规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出或拆除。城市绿线内的土地，任何单位和个人不得擅自改作他用。

　　因建设或者其他特殊情况，确需临时占用尚未进行绿化建设且近期无绿化建设计划的城市绿线内土地，市规划行政主管部门在办理临时建设规划许可手续时，应当征求市建设行政主管部门和市园林绿化管理部门的意见；需要临时占用已经进行绿化建设的城市绿线范围内的土地，须经市建设行政主管部门组织专家论证，并落实补偿措施和重新绿化时限、标准后，方可向市规划行政主管部门申请办理临时用地规划许可手续。

任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。在尚未建设的规划绿地范围内的临时建设活动，应予以严格控制。

　　第十一条 违反本办法规定，擅自改变城市绿线内土地用途、占用或者破坏城市绿地的，在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对城市生态环境造成破坏活动的，由市城管执法部门依照《中华人民共和国城乡规划法》、《城市绿化条例》等有关规定处理。

　　第十二条 违反本办法规定，在已经划定的城市绿线范围内违反规定审批建设项目的，对有关责任人员由有关机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十三条 各县（区）及城镇体系规划所确定的城市规划区外的防护绿地、绿化隔离带等的绿线划定、监督和管理，参照本办法执行。

　　第十四条 本办法自公布之日起施行。

第十五条 本办法由市规划局负责解释。