关于房产中介欺诈行为分析

金泽清


摘要：
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场的详细了解，其中存在的主要欺诈行为有：
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
3. 无照经营、超越经营范围和非法异地经营。
4. 房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。
5. 房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。
6. 房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。
7. 各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告。
这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益，扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题，笔者提出了些建议：
在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为。购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，视为要约作为合同的附件，一并写入合同中，以此约束相对方。达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，以避免产权无法过户风险等


一、目前房产中介发展现状
随着上海房地产市场的不断发展，上海房产中介市场也在日益壮大。上海市房产中介企业已迅速发展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。
为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产中介服务进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。包括了以下——
1. 房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
2. 房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
3. 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计本市约50％的新建商品房销售和90％的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大部分的房产交易行为是通过中介机构进行，中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。
尤其在私人之间的房屋买卖中（即二手房转让），由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担心给了钱，拿不到房；卖方担心买方不是一次性支付全部款项（如要办理银行贷款），分几次支付，会不会拖泥带水拖延付款等等。这时，房产中介机构出现，中介方是以单位的名义出现，并且经过国家行政部门的审批，具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息，调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要办理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理。因此房产中介的产生与发展正是我们社会经济发展所需要的。但是，由于房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐，大多数中介机构奉公守法、诚实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质服务。但也有不少不良中介机构存在了欺诈行为，侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析。

二、房产中介市场现实存在的欺诈行为
1. 以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。
委托人一般分两种：房产开发企业和私有房产权人（自然人）房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
同样，自然人委托房产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理。同时根据商品房销售管理办法 （２００１年３月１４日建设部第３８次部常务会议审议通过 自２００１年６月 １日起施行）第二十八条规定： 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%~5%之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。

2. 从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。
上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”
目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。
区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书（或房屋权利证书）的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工（原承租人）可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用"的原公有住房。
现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。
按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
（6）上市出售后形成新的住房困难的；
（7）擅自改变房屋使用性质的；
（8）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：
（1） 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。
山东省人民政府办公厅


山东省人民政府办公厅关于转发省发展改革委等部门山东省千亿斤粮食生产能力建设项目管理暂行办法的通知



鲁政办发〔2011〕11号



各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：

　　省发展改革委、农业厅、财政厅、水利厅、国土资源厅《山东省千亿斤粮食生产能力建设项目管理暂行办法》已经省政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山东省人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一一年三月十七日


山东省千亿斤粮食生产能力建设
项目管理暂行办法



第一章　总　则



　　第一条　为规范和加强我省千亿斤粮食生产能力建设项目管理，确保项目建设质量，全面完成国家和省粮食生产能力建设规划确定的各项任务，提高全省粮食综合生产能力，根据国家和省有关规定，结合我省实际制定本办法。

　　第二条　国家新增千亿斤粮食生产能力规划安排我省的建设项目和我省千亿斤粮食生产能力建设规划确定的项目，均依据本办法进行管理。

　　第三条　千亿斤粮食生产能力建设项目管理的指导思想是，按照国家和省粮食生产能力规划要求，择优选定项目区，整合各类专项资金集中投入，建成集中连片、田地平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通、林网建设适宜、科技先进适用、优质高产高效的国家商品粮生产基地和高标准粮食生产示范区，完成粮食产能建设任务，提高粮食综合生产能力，保障国家粮食安全。



第二章　建设规划



　　第四条　省发展改革委会同省农业(农机)、水利、国土资源、农业综合开发等部门统一编制全国新增千亿斤粮食生产能力规划省级规划和全省千亿斤粮食生产能力建设规划，分别报经国家发展改革委等有关部委和省政府批准后组织实施。

　　第五条　千亿斤粮食生产能力建设规划主要包括以下建设工程(以下简称“千亿斤粮食项目”)：

　　(一)水利骨干工程。主要包括以发展和改善灌溉面积为主的大型和重点中型灌区续建配套与节水改造、重点灌排泵站更新改造、抗旱应急和新建水源工程等。

　　(二)田间工程。主要包括以完善粮田基础设施配套和提高粮食生产能力为主的高产稳产粮田建设工程、中低产田改造工程；以田、水、路、林综合整治和完善农田基础配套设施为主的土地整理和复垦开发工程。

　　(三)服务体系建设。主要包括以提高粮食科研创新能力和基层服务水平为主的良种科研繁育体系；县级农机、植保、土肥、种子质量检测和水利等粮食生产服务体系建设工程。

　　(四)农业生态环境保护体系建设。主要包括水资源保护和水土保持建设工程、农业面源污染监控与治理工程。

　　第六条　县级发展改革部门会同农业、水利、国土资源、农机、农业综合开发等部门根据批复后的省级规划，委托具有乙级以上相应资质单位统一编制实施期为4年的县级千亿斤粮食项目实施规划(以下简称“4年期实施规划”)，逐级上报省发展改革委和省政府有关部门批复后组织实施。

　　第七条　4年期实施规划要统筹协调各类项目区布局，合理配置水利骨干工程、田间工程和农技服务体系等项目，明确各渠道资金项目的建设地点、建设任务、投资规模、资金筹措方案及年度实施进度安排等。

　　第八条　各县(市、区)要按照“集中连片、成片区开发、先急后缓”原则确定项目区，每个项目区规模不得低于3万亩(可打破乡镇行政区域界限)。项目区要优先选择水土资源条件好、增产潜力大、交通设施有一定基础、资金配套有保证、干群积极性高、尚未实施过同类项目的区域。

　　第九条　项目区内具体建设内容要根据项目区现状，在与县级农田水利设施建设规划等各有关专项规划相衔接的基础上确定，避免重复建设或漏项，确保各项设施配套完善。


第三章　项目审批



　　第十条　千亿斤粮食项目要委托具有乙级以上相应资质单位编制项目可行性研究报告，并按规定程序报批。田间工程项目可行性研究报告以项目片区为单元编制，服务体系建设项目可行性研究报告以单个项目为单位编制。

　　第十一条　田间工程项目可行性研究报告由设区的市发展改革部门会同市农业、水利部门联合报省发展改革委、农业厅、水利厅。服务体系建设项目可行性研究报告由设区的市发展改革部门会同有关部门联合报省发展改革委和省政府有关部门。

　　第十二条　项目可行性研究报告由省政府有关部门提出审查意见，省发展改革委审批。经批复后的项目可行性研究报告作为申报年度项目计划的依据。



第四章　年度计划



　　第十三条　在编制年度建设项目计划时，县级发展改革部门要会同农业、水利、国土资源、农机、农业综合开发等部门，结合当年新增粮食产能任务，整合各渠道投资，统筹安排各类建设项目，使各类项目区集中连片，整体推进，建一片成一片，避免建设任务和投资分散。

　　第十四条　各市、县(市、区)根据上级有关要求，按照资金渠道编制项目年度投资计划申请报告，并逐级上报省政府有关部门。年度投资计划由省发展改革委会同有关部门下达执行。

　　第十五条　年度投资计划下达后，各市、县(市、区)要及时将投资计划分解下达到各项目区和单项工程建设单位，委托具有乙级以上相应资质单位编制年度项目实施方案(达到施工图设计深度)，明确项目区的建设范围、地点、规模、任务、工程量、投资预算、建设时限和粮食增产目标等。年度项目实施方案经省发展改革委商有关部门批复后实施。

　　第十六条　项目建设单位要严格按照批复的年度项目实施方案组织实施，不得擅自变更项目建设地点、建设性质、主要建设内容、建设规模、建设标准等。如因特殊情况确需变更的，须按程序报经省政府有关部门批准。



第五章　资金管理



　　第十七条　千亿斤粮食项目建设资金主要包括各级政府基本建设投资、财政性资金和自筹资金等。

　　第十八条　各市、县(市、区)要整合各渠道用于粮食生产发展的资金，集中投入，为千亿斤粮食项目建设提供资金保障。

　　第十九条　千亿斤粮食项目建设资金是国家、省、市、县支持粮食生产发展的专项投资，要强化投资使用监管，提高资金使用效率。建设资金必须严格按照固定资产投资项目财务制度的规定使用，实行专户储存、专人专账管理、专款专用，不得按部门或行业切块，严禁截留、挤占、挪用。

　　第二十条　高产稳产粮田建设工程和农技服务体系建设中央投资补助比例为80%。中央补助投资为中央基本建设投资，地方配套资金为省、市、县财政性资金。

　　第二十一条　市、县(市、区)政府要做好协调落实工作，确保配套资金及时足额到位，配套资金不到位的，适当调减下年度项目建设任务。

　　第二十二条　项目建设的前期工作费、基本预备费和项目管理费，要严格按照固定资产投资项目管理的规定计提和使用，从本级配套资金中列支。

　　第二十三条　省发展改革委定期组织有关部门对项目资金的管理和使用情况进行监督检查，及时纠正发现的问题。项目管理机构和项目建设单位应自觉接受稽察和审计。



第六章　实施管理



　　第二十四条　千亿斤粮食项目建设要严格按照固定资产投资项目管理程序组织实施，全面实行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同管理制(以下简称“四制”)，严格按照技术标准和质量规范要求组织施工，确保工程质量。

　　第二十五条　千亿斤粮食项目建设形成的固定资产要执行国有资产管理的有关规定，不得随意变更用途或擅自处置。项目建设要建立严格的档案管理制度，项目文件、表册、图件、技术资料、账务资料、财产登记等要及时整理归档。

　　第二十六条　省、市、县(市、区)发展改革部门要会同有关部门加强对项目实施的跟踪监督检查，发现问题及时纠正，严肃处理。项目建设单位要与施工单位签订承包合同，并对项目投资额度、工程规模、技术标准、完成数量、质量和工期等内容张榜公示，接受社会监督。

　　第二十七条　项目竣工验收要严格按照固定资产投资项目管理程序要求组织实施，由设区的市发展改革部门会同有关部门初验合格后申请省级验收，省发展改革委会同省农业、水利等部门按规定组织验收。

　　第二十八条　项目竣工验收的主要内容包括：

　　(一)项目建设任务及投资计划是否按批复的方案完成，是否随意变更项目建设地点、标准和主要建设内容；

　　(二)工程建设是否符合设计规范要求，达到规定标准；

　　(三)国家投资及省、市、县(市、区)配套资金是否按要求及时足额拨付到位；

　　(四)是否建立了项目建设资金使用管理制度，建设资金是否专款专用，有无滞留、挤占、挪用资金等问题；

　　(五)项目建设管理职能是否落实，管理制度是否完善，执行“四制”是否到位，粮食生产和项目建设情况等文件档案是否完备、是否按规定分类归档等；(六)效益指标是否达到设计要求，经营管理机制是否健全。

　　第二十九条　项目竣工验收时，项目建设单位应提供以下资料：

　　(一)项目年度实施方案及批复文件；

　　(二)项目建设工作总结报告；

　　(三)投资计划完成报表；

　　(四)项目竣工财务决算报表；

　　(五)审计部门的财务审计报告；

　　(六)其他有关说明材料。

　　第三十条　竣工验收合格后，建设单位要及时办理固定资产移交手续，明确管理主体及相应责任，健全各项规章制度和运行管理机制，确保工程正常运行，长期发挥效益。



第七章　组织管理



　　第三十一条　市、县(市、区)政府要切实加强领导，建立相应的协调机制，协调解决项目组织实施的重大问题。

　　第三十二条　各市要做好项目建设总结和信息上报工作，建立健全信息统计和报送制度，定期将项目建设进度、投资计划执行、粮食增产任务完成等情况汇总上报省发展改革委和省政府有关部门。

　　第三十三条　县级人民政府是千亿斤粮食项目责任主体，负责本行政区域内各类项目的组织协调和具体建设单位确认工作。

　　第三十四条　在各级政府领导下，发展改革部门要充分发挥综合平衡和组织协调作用，牵头负责规划、实施规划、可行性研究报告编报和年度投资计划编报、下达，组织项目建设的监督检查、竣工验收等工作；发展改革部门要会同农业(农机)、水利部门按照职责分工，密切合作，共同做好高产稳产粮田及农技服务体系项目组织实施和建设管理工作；水利骨干工程、中低产田改造、土地整理和复垦开发项目的建设管理和竣工验收，分别由水利、农业综合开发和国土资源部门负责按照国家和省有关规定执行。



第八章　附　则



　　第三十五条　各市、县(市、区)可依照本办法，结合本地实际，制定具体的项目管理实施细则。

　　第三十六条　本办法由省发展改革委会同有关部门负责解释。

　　第三十七条　本办法自印发之日起施行。